REITs માંથી તમે નિયમિત આવક કેવી રીતે મેળવો છો? SEBI ના 90% ડિવિડન્ડ નિયમ અને મૂડી લાભ વિશે સંપૂર્ણ માહિતી.
ભારતના ચમકતા મોલ્સ, પ્રતિષ્ઠિત ઓફિસ બિલ્ડીંગો અને વિશાળ વ્યાપારી સંકુલોમાંથી નફો મેળવવાનો માર્ગ હવે ફક્ત શ્રીમંત લોકો માટે અનામત રહ્યો નથી. રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (REITs) અને ફ્રેક્શનલ ઓનરશિપ પ્લેટફોર્મ્સ (FOPs) ના ઉદયને કારણે, સામાન્ય રોકાણકારો હવે ₹500 થી શરૂ થતા રોકાણ સાથે ઉચ્ચ-મૂલ્યની મિલકતોમાં રોકાણ મેળવી શકે છે.
આ નવીન વલણ મિલકત માલિકીને લોકશાહી બનાવી રહ્યું છે, જે વ્યક્તિઓને મિલકત ખરીદી, લોન સંપાદન અથવા જાળવણીના માથાનો દુખાવોના પરંપરાગત બોજ વિના સતત ભાડાની આવક મેળવવા અને મૂડી પ્રશંસાનો લાભ મેળવવા સક્ષમ બનાવે છે.
REIT શું છે? રિયલ એસ્ટેટનું મ્યુચ્યુઅલ ફંડ
REIT (રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ) ને રિયલ એસ્ટેટ વિશ્વના મ્યુચ્યુઅલ ફંડના સમકક્ષ તરીકે સમજી શકાય છે. આ ટ્રસ્ટ હજારો રોકાણકારો પાસેથી મૂડી એકઠી કરે છે, જે પછી વ્યાવસાયિક રીતે સંચાલિત થાય છે અને શોપિંગ મોલ્સ, મુખ્ય ઓફિસ પાર્ક અને લોજિસ્ટિક્સ હબ જેવી મોટી, આવક ઉત્પન્ન કરતી વ્યાપારી મિલકતોમાં રોકાણ કરે છે. આ મોટી સંપત્તિઓ સામાન્ય રીતે પ્રતિષ્ઠિત સ્થાનિક અને બહુરાષ્ટ્રીય કંપનીઓને ભાડે આપવામાં આવે છે.
REITs અને અપૂર્ણાંક માલિકીની સંબંધિત વિભાવના પારદર્શક રીતે રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં ભંડોળ આકર્ષવા માટે રચાયેલ છે. REITs આવક-ઉત્પાદક રિયલ એસ્ટેટ સંપત્તિઓના વૈવિધ્યસભર પોર્ટફોલિયોની માલિકી ધરાવે છે, તેનું સંચાલન કરે છે અને તેનું સંચાલન કરે છે, જે રોકાણકારોને નાના ટિકિટ કદમાં આ લાભોની ઍક્સેસ પ્રદાન કરે છે.
લોકશાહીકરણ અને ઓછી પ્રવેશ અવરોધો
પરંપરાગત રીતે, વાણિજ્યિક રિયલ એસ્ટેટમાં સીધા રોકાણ માટે નોંધપાત્ર મૂડીની જરૂર પડે છે, ઘણીવાર ₹5-10 કરોડથી વધુ. અપૂર્ણાંક માલિકી અને REITs આ અવરોધને દૂર કરે છે.
પ્રવેશ અવરોધો સંબંધિત મુખ્ય આંકડા:
પ્રારંભિક ખ્યાલ: છૂટક રોકાણકારો ₹500 જેવી નાની રકમથી શરૂ થતા મુખ્ય વ્યાપારી પ્રોજેક્ટ્સમાં ભાગીદાર બની શકે છે.
સૂચિબદ્ધ REITs: જાહેરમાં ટ્રેડેડ REITs ના એકમો માટે લઘુત્તમ સબ્સ્ક્રિપ્શન રકમ (30 જુલાઈ, 2021 થી અસરકારક) ₹10,000 થી ₹15,000 ની રેન્જમાં સુધારી દેવામાં આવી હતી, અને લઘુત્તમ ટ્રેડિંગ લોટ કદ હવે 1 યુનિટ છે (અગાઉના લઘુત્તમ ₹50,000 અને 100 યુનિટથી નીચે).
અપૂર્ણાંક માલિકી પ્લેટફોર્મ (FOPs): રોકાણ સામાન્ય રીતે ઊંચા સ્તરે શરૂ થાય છે, સામાન્ય રીતે વાણિજ્યિક મિલકતો માટે ₹25 લાખથી ₹50 લાખ સુધી હોય છે, જોકે બિન-વાણિજ્યિક સંપત્તિઓ ક્યારેક ₹20,000 જેટલી ઓછી શરૂ થઈ શકે છે.
ભૌતિક મિલકતથી વિપરીત, જેને વેચવામાં મહિનાઓ કે વર્ષો લાગી શકે છે, REIT એકમો સ્ટોક એક્સચેન્જ (જેમ કે NSE અને BSE) પર મુક્તપણે સૂચિબદ્ધ અને વેપાર થાય છે, જે શેર ખરીદવા અને વેચવા જેવી જ ઉચ્ચ પ્રવાહિતા પ્રદાન કરે છે.
કમાણી સંભવિત અને ફરજિયાત વિતરણ
REIT માં રોકાણકારો બેવડા લાભનો આનંદ માણે છે: નિયમિત આવક અને મૂડી વૃદ્ધિ.
નિયમિત આવક: પ્રાથમિક અને સૌથી મહત્વપૂર્ણ ફાયદો એ છે કે આ મોટી મિલકતો દ્વારા ઉત્પન્ન થતા ભાડામાંથી મેળવેલી સ્થિર, અનુમાનિત આવક. બજાર નિયમનકાર SEBI એક કડક નિયમ લાગુ કરે છે જેમાં દરેક REIT ને દર છ મહિને તેની કુલ કરપાત્ર આવકના ઓછામાં ઓછા 90% રોકાણકારોને ડિવિડન્ડ (અથવા વિતરણ) તરીકે વિતરિત કરવાની જરૂર પડે છે.
મૂડી લાભ: જેમ જેમ અંતર્ગત વાણિજ્યિક મિલકતનું મૂલ્ય સમય જતાં વધે છે, તેમ તેમ રોકાણ એકમોનું મૂલ્ય પણ વધે છે, જ્યારે એકમો આખરે વેચાય છે ત્યારે મૂડી લાભ પ્રદાન કરે છે.
આ સિસ્ટમ નિયમિત, ફરજિયાત રોકડ વિતરણની સાથે મૂડી વૃદ્ધિ દ્વારા સંચાલિત વળતર આપે છે.
નિયમનકારી બુસ્ટ: સેબીના SM REITs
ભારતનું રિયલ એસ્ટેટ બજાર, જે 2030 સુધીમાં $1 ટ્રિલિયન સુધી પહોંચવાનો અંદાજ છે, તે વૃદ્ધિ અનુભવી રહ્યું છે, જેમાં સંસ્થાકીય રોકાણોમાં નોંધપાત્ર વધારો થયો છે. જ્યારે REIT મોડેલ દાયકાઓથી વૈશ્વિક સ્તરે સફળ રહ્યું છે, ત્યારે ભારતનું માળખું માર્ચ 2019 માં દેશના પ્રથમ REIT, એમ્બેસી ઓફિસ પાર્ક્સ REIT ના લોન્ચ સાથે શરૂ થયું હતું.
ઝડપથી વિકસતા અપૂર્ણાંક માલિકી ક્ષેત્રને સંરચિત કરવાના એક મહત્વપૂર્ણ પગલામાં, સિક્યોરિટીઝ એન્ડ એક્સચેન્જ બોર્ડ ઓફ ઈન્ડિયા (SEBI) એ માર્ચ 2024 માં નાના અને મધ્યમ REITs (SM REITs) રજૂ કર્યા.
સંપત્તિનું કદ: SM REIT નિયમો ₹50 કરોડ અને ₹499 કરોડ વચ્ચેની સંપત્તિ ધરાવતા પ્લેટફોર્મને આવરી લે છે.
સંપત્તિ ગુણવત્તા: SM REIT યોજનાઓએ તેમની સંપત્તિનો ઓછામાં ઓછો 95% પૂર્ણ અને આવક ઉત્પન્ન કરતી મિલકતોને ફાળવવો આવશ્યક છે.
પ્રવાહિતા: SM REIT ના એકમો સ્ટોક એક્સચેન્જ પર ટ્રેડ થઈ શકે છે, જે પરંપરાગત અપૂર્ણાંક માલિકી પ્લેટફોર્મ સાથે સંકળાયેલા પ્રવાહિતા પડકારોને અસરકારક રીતે હલ કરે છે.
આ નવા નિયમો પારદર્શિતા અને શાસનમાં વધારો કરે છે, રોકાણકારોનો વિશ્વાસ વધારે છે. હાલમાં, ભારતમાં ચાર મુખ્ય REIT સૂચિબદ્ધ છે: એમ્બેસી ઓફિસ પાર્ક્સ REIT, માઇન્ડસ્પેસ બિઝનેસ પાર્ક્સ REIT, બ્રુકફિલ્ડ ઇન્ડિયા રિયલ એસ્ટેટ ટ્રસ્ટ અને નેક્સસ સિલેક્ટ ટ્રસ્ટ.
જોખમો અને રોકાણકારોની ડ્યુ ડિલિજન્સ
જ્યારે REITs સીધી મિલકત માલિકી માટે એક આકર્ષક વિકલ્પ પ્રદાન કરે છે, ત્યારે તેઓ જોખમ વિના નથી.
બજારની અસ્થિરતા: જાહેરમાં ટ્રેડ થતી સિક્યોરિટીઝ તરીકે, REIT ના ભાવ શેરબજારની સ્થિતિ, આર્થિક વલણો અને રોકાણકારોની ભાવનામાં પરિવર્તનને આધીન છે.
વ્યાજ દર સંવેદનશીલતા: ઊંચા વ્યાજ દરો REIT માટે ઉધાર ખર્ચમાં વધારો કરી શકે છે, જે તેમની સંપત્તિના મૂલ્ય અને આવક-ઉત્પાદન ક્ષમતાને સંભવિત રીતે અસર કરે છે. કર જટિલતા: REIT વિતરણમાં વિવિધ ઘટકો (ડિવિડન્ડ, વ્યાજ, મૂડીનું વળતર) શામેલ છે, દરેકમાં રોકાણકાર માટે ચોક્કસ કર અસરો હોય છે. ભાડાની આવક સામાન્ય રીતે કરપાત્ર હોય છે.
યોગ્ય ખંત: રોકાણકારોએ મેનેજમેન્ટ ટીમની ગુણવત્તા અને અનુભવ, ભાડૂઆતની આવકની સ્થિરતા અને વિવિધ ક્ષેત્રો અને શહેરોમાં મિલકત વૈવિધ્યકરણનું મૂલ્યાંકન કરીને સંપૂર્ણ યોગ્ય ખંત કરવો જોઈએ. મૂલ્યાંકન કરવા માટેના મુખ્ય માપદંડોમાં ઓફર કરેલી ઉપજ, વ્યવસાય ટકાવારી અને ભારિત સરેરાશ લીઝ સમાપ્તિ (WALE) શામેલ છે.
રોકાણકારોએ વિકસતા નિયમનકારી અને કરવેરા લેન્ડસ્કેપમાં નેવિગેટ કરવા માટે નાણાકીય અથવા કર વ્યાવસાયિક પાસેથી માર્ગદર્શન મેળવવું જોઈએ.
