શું તમે સ્માર્ટ ઘર ખરીદનાર બનવા માંગો છો? ઘર ખરીદતી વખતે આ 6 કાનૂની તપાસ ક્યારેય ભૂલશો નહીં
ભારતમાં મિલકત ખરીદવાને ઘણીવાર એક મહત્વપૂર્ણ સીમાચિહ્નરૂપ માનવામાં આવે છે, છતાં આ ઉત્તેજના ઘણીવાર કાગળકામ, ઇતિહાસ અને સંભવિત કાનૂની જવાબદારીના ખતરનાક દૃશ્યને છુપાવે છે. નિષ્ણાતોના મતે, મિલકતની કાયદેસરતા સુનિશ્ચિત કરવી એ રોકાણને સુરક્ષિત રાખવા માટે એક મહત્વપૂર્ણ પગલું છે, કારણ કે ચકાસણીને અવગણવાથી નોંધપાત્ર નાણાકીય નુકસાન અને કાનૂની ગૂંચવણો થઈ શકે છે.
કાનૂની ડ્યુ ડિલિજન્સ, જેને ક્યારેક મેચ પહેલાં ફિટનેસ ટેસ્ટ ચલાવવા સાથે સરખાવી શકાય છે, તેમાં વ્યક્તિના જીવનની સૌથી મોટી સંપત્તિનું રક્ષણ કરવા માટે માલિકી દસ્તાવેજો, મંજૂરીઓ અને નિયમનકારી પાલનની ચકાસણીનો સમાવેશ થાય છે. સંપૂર્ણ તપાસની જરૂરિયાત એ હકીકત દ્વારા ભાર મૂકવામાં આવે છે કે ભારતમાં મિલકત સંબંધિત તમામ કોર્ટ કેસોમાં લગભગ એક તૃતીયાંશ કેસોમાં ટાઇટલ વિવાદો અથવા છુપાયેલા બોજો શામેલ છે, જે તમામ પેન્ડિંગ સિવિલ કોર્ટ કેસોના આશરે 20% છે.
ચકાસણીના મુખ્ય સ્તંભો: ટાઇટલ અને બોજો
સામાન્ય કૌભાંડોનો ભોગ ન બનવા માટે, જેમ કે વેચનાર દ્વારા બહુવિધ ખરીદદારોને એક જ મિલકત છેતરપિંડીથી વેચવી અથવા નકલી દસ્તાવેજોનો ઉપયોગ કરવો, નિષ્ણાતો કાનૂની દસ્તાવેજોનો એક વ્યાપક સમૂહ તૈયાર કરવાની સલાહ આપે છે.
મિલકત ચકાસણી માટે જરૂરી મુખ્ય દસ્તાવેજોમાં શામેલ છે:
માતૃ કરાર (ટાઈટલ કરાર/વેચાણ કરાર): આ દસ્તાવેજ વાસ્તવિક માલિકીની પુષ્ટિ કરે છે અને મિલકતના હકદાર માલિકને નક્કી કરે છે. તે સ્પષ્ટ અને અખંડ છે તેની ખાતરી કરવા માટે ઓછામાં ઓછા 30 વર્ષ સુધી માલિકીની સાંકળને અનુસરતા મૂળ માલિકીના કાગળો મેળવવા હિતાવહ છે.
બોજ પ્રમાણપત્ર (EC): સબ-રજિસ્ટ્રારની ઑફિસ દ્વારા જારી કરાયેલ, EC કદાચ સૌથી મહત્વપૂર્ણ “વિશ્વાસ-નિર્માતા” છે. તે પ્રમાણિત કરે છે કે મિલકત કોઈપણ કાનૂની અથવા નાણાકીય જવાબદારીઓ, જેમ કે લોન, ગીરો, લીઝ અથવા મુકદ્દમાથી મુક્ત છે કે નહીં. EC આપેલ સમયગાળા માટે વ્યવહારોનો રેકોર્ડ પ્રદાન કરે છે, સામાન્ય રીતે 13 થી 30 વર્ષ. જો વિનંતી કરેલ સમયગાળા દરમિયાન કોઈ જવાબદારીઓ અસ્તિત્વમાં નથી, તો પ્રમાણપત્ર “શૂન્ય” લખશે.
મિલકત કર રસીદો: ખરીદદારોએ પુષ્ટિ કરવી આવશ્યક છે કે બધી મિલકત કર ચૂકવણીઓ અદ્યતન છે, કારણ કે બાકી લેણાં કાનૂની ગૂંચવણો તરફ દોરી શકે છે.
પારદર્શિતા માટે RERA નો ઉપયોગ
રિયલ એસ્ટેટ (નિયમન અને વિકાસ) અધિનિયમ, 2016 (RERA), ઘર ખરીદનારાઓ માટે જરૂરી નિયમનકારી કવચ પૂરું પાડે છે. RERA નો ઉદ્દેશ્ય રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં પારદર્શિતા અને સમયસર જવાબદારી લાગુ કરવાનો છે.
કોઈપણ પ્રોજેક્ટ માટે, ખાસ કરીને જો તે બાંધકામ હેઠળ હોય, તો બિલ્ડરે RERA હેઠળ પ્રોજેક્ટ રજીસ્ટર કરાવ્યો છે કે નહીં તે ચકાસવું મહત્વપૂર્ણ છે. RERA લિસ્ટિંગ પુષ્ટિ કરે છે કે ડેવલપર પાસે કાનૂની મંજૂરીઓ, ફરિયાદ પદ્ધતિ અને ટ્રેક રેકોર્ડ છે. જો કોઈ પ્રોજેક્ટ RERA રજિસ્ટર્ડ ન હોય, તો ખરીદદારોએ નોંધપાત્ર રીતે વધુ સાવધાની સાથે આગળ વધવું જોઈએ.
RERA ગ્રાહકોને મહત્વપૂર્ણ સુરક્ષા પ્રદાન કરે છે:
જવાબદારી: બિલ્ડરોએ તેમના પ્રોજેક્ટની નોંધણી કરાવવી જોઈએ અને સત્ય ખુલાસો કરવો જોઈએ.
વળતર: જો કોઈ બિલ્ડર જાહેરાતોમાં ખોટી માહિતી આપે છે અથવા કબજામાં ડિફોલ્ટ કરે છે તો ખરીદદારો રિફંડ અથવા વળતરનો દાવો કરી શકે છે.
ફરિયાદ નિવારણ: બિલ્ડરો અને ખરીદદારો વચ્ચેના વિવાદો નિયમનકારી સંસ્થાઓ અને અપીલ ટ્રિબ્યુનલ દ્વારા ઝડપથી, ઘણીવાર 120 દિવસની અંદર ઉકેલી શકાય છે.
શીર્ષક ઉપરાંત: મંજૂરીઓ અને ભૌતિક તપાસ
માલિકીની ચકાસણી ઉપરાંત, સંપૂર્ણ યોગ્ય તપાસ માટે માળખાઓની ભૌતિક અને કાનૂની સ્થિતિની તપાસ કરવી જરૂરી છે. છેતરપિંડી કરનારાઓ ઘણીવાર અસ્વીકૃત અથવા ગેરકાયદેસર બાંધકામ ધરાવતી મિલકતો વેચવાનો પ્રયાસ કરે છે, જે પછીથી દંડ અથવા તોડી પાડવાના આદેશો તરફ દોરી શકે છે.
ખરીદદારોએ સ્થાનિક મ્યુનિસિપલ ઓથોરિટી પાસેથી મકાન મંજૂરી યોજનાઓ અને પ્રારંભ પ્રમાણપત્રો (CC) માંગવા અને ચકાસવા આવશ્યક છે.
ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટ (OC) અથવા પૂર્ણતા પ્રમાણપત્ર (CC), જે પ્રમાણિત કરે છે કે મકાન કબજા માટે યોગ્ય છે.
જમીન યોગ્ય રીતે ઝોન થયેલ છે તેની ખાતરી કરવા માટે જમીન ઉપયોગ પ્રમાણપત્ર (દા.ત., રહેણાંક હેતુઓ માટે બિન-કૃષિ).
ચકાસણી પ્રક્રિયામાં સ્થાનિક વહીવટી કચેરીઓ (જેમ કે મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન અથવા રજિસ્ટ્રાર ઑફિસ) સાથે દસ્તાવેજોનું ક્રોસ-વેરિફિકેશન અને વેચાણ ડીડની વિગતો સામે ભૌતિક સીમાઓ અને માપની તુલના કરવા માટે વ્યાપક મિલકત સર્વેક્ષણ જેવા મુખ્ય પગલાં શામેલ છે.
પ્રોપર્ટી વકીલની અનિવાર્ય ભૂમિકા
જ્યારે ડિજિટલ પ્રગતિઓ વિવિધ રાજ્ય સરકારના પોર્ટલ (જેમ કે ભૂમિ અથવા મીભૂમિ) દ્વારા કાર્યક્ષમ ઓનલાઈન પ્રોપર્ટી દસ્તાવેજ ચકાસણી માટે પરવાનગી આપે છે, ત્યારે ફક્ત સ્વતંત્ર તપાસ અથવા બેંકો દ્વારા કરવામાં આવતી યોગ્ય તપાસ પર આધાર રાખવો જોખમી છે.
લાયક પ્રોપર્ટી વકીલને જોડવું ખૂબ જ સલાહભર્યું છે, કારણ કે એક અનુભવી વકીલ મૂલ્યવાન આંતરદૃષ્ટિ પ્રદાન કરી શકે છે અને સંભવિત કાનૂની મુદ્દાઓ શોધી શકે છે જે એક અપ્રશિક્ષિત વ્યક્તિ ચૂકી શકે છે. વકીલો આમાં મહત્વપૂર્ણ ભૂમિકા ભજવે છે:
ઊંડાણપૂર્વક તપાસ: વિસંગતતાઓ માટે ટાઇટલ ડીડ, ટેક્સ રસીદો અને એન્કમ્બ્રન્સ સર્ટિફિકેટની કાળજીપૂર્વક તપાસ કરવી.
કાનૂની અભિપ્રાય: મિલકતની સ્થિતિ પર ઔપચારિક કાનૂની અભિપ્રાય આપવો, સંભવિત જોખમો ઓળખવા અને શમન વ્યૂહરચના પ્રદાન કરવી.
પાલન: સ્થાનિક મકાન નિયમો, ઝોનિંગ કાયદાઓ અને પર્યાવરણીય માર્ગદર્શિકાઓનું પાલન સુનિશ્ચિત કરવું.
નોંધણી: મિલકત નોંધણી પ્રક્રિયા દ્વારા ગ્રાહકોને માર્ગદર્શન આપવું અને કાયદેસર રીતે યોગ્ય વેચાણ કરારોના મુસદ્દા તૈયાર કરવામાં સહાય કરવી.
ઘર ખરીદવાની રોમાંચક યાત્રામાં, કાનૂની દેખરેખ નિરાશાવાદ નથી; તે કર્તવ્યનિષ્ઠ રક્ષણ છે જે દરેક ઘર ખરીદનારને લાયક છે. કાળજીપૂર્વક કાનૂની તપાસ કરવાથી, રોકાણ સ્પષ્ટતા અને વિશ્વાસ પર આધારિત બને છે.
