મિલકત પરિવર્તન શા માટે જરૂરી છે? રજિસ્ટ્રી અને પરિવર્તન વચ્ચેનો તફાવત જાણો.
ભારતની સર્વોચ્ચ અદાલત દ્વારા સતત મજબૂત કરાયેલ ન્યાયિક અભિપ્રાયનો વધતો જતો સમૂહ, મિલકત કાયદામાં એક મહત્વપૂર્ણ ભેદ પર ભાર મૂકે છે: મિલકત પરિવર્તન (દાખિલ ખારીજ) ની ક્રિયા માલિકીનો પુરાવો નથી. વહીવટી હેતુઓ માટે આવશ્યક હોવા છતાં, કાનૂની સમુદાય ભાર મૂકે છે કે ટાઇટલ દાવાઓ માટે ફક્ત પરિવર્તન એન્ટ્રીઓ પર આધાર રાખવો મૂળભૂત રીતે ખામીયુક્ત છે.
તે જ સમયે, દિલ્હી વિકાસ સત્તામંડળ (DDA) એ “DDA ફ્લેટ પર પરિવર્તન” પ્રક્રિયાની રૂપરેખા આપતી વિગતવાર હેન્ડબુક જારી કરીને તેના વહીવટી કાર્યોમાં પારદર્શિતા સુનિશ્ચિત કરવા માટે પગલાં લીધાં છે.
પરિવર્તન વિરુદ્ધ નોંધણી: મહત્વપૂર્ણ તફાવત સ્પષ્ટ કરવો
મિલકત ટ્રાન્સફરમાં બે અલગ પ્રક્રિયાઓ શામેલ છે: નોંધણી અને પરિવર્તન.
નોંધણી એ ભારતીય નોંધણી અધિનિયમ, 1908 ની કલમ 17 હેઠળ રૂ. 100 થી વધુ મૂલ્યની મિલકત માટે સ્થાવર મિલકતના માલિકીના ટ્રાન્સફરને અંતિમ સ્વરૂપ આપવાનું ફરજિયાત કાનૂની કાર્ય છે. આ પ્રક્રિયા માટે સ્થાનિક સબ-રજિસ્ટ્રારની ઑફિસમાં સંબંધિત દસ્તાવેજો સબમિટ કરવા અને સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી ફી ચૂકવવાની જરૂર છે.
પરિવર્તન એ પછીની પ્રક્રિયા છે જેમાં સરકારી જમીન મહેસૂલ રેકોર્ડ અથવા સ્થાનિક મ્યુનિસિપલ સંસ્થાના રેકોર્ડમાં મિલકત માલિકનું નામ સત્તાવાર રીતે બદલવામાં આવે છે. તેની પ્રાથમિક ભૂમિકા નાણાકીય છે, જેનો હેતુ મિલકત કર અને જમીન મહેસૂલ ચૂકવવા માટે જવાબદાર વ્યક્તિની યોગ્ય રીતે ઓળખ કરવાનો છે. નોંધણી ઘણીવાર તાત્કાલિક પ્રક્રિયા હોય છે, પરિવર્તન પછીથી થઈ શકે છે અને પ્રક્રિયામાં એક વર્ષ જેટલો સમય લાગી શકે છે.
ન્યાયિક સર્વસંમતિ: પરિવર્તન ફક્ત નાણાકીય હેતુઓ માટે છે
સુપ્રીમ કોર્ટે સતત એવું માન્યું છે કે મહેસૂલ રેકોર્ડમાં પરિવર્તનની નોંધણી ફક્ત નાણાકીય હેતુઓ માટે છે અને તે વ્યક્તિને કોઈ અધિકાર, ટાઇટલ અથવા હિત આપતું નથી. આ ન્યાયિક વલણ મક્કમ રહ્યું છે, 1997 ના ચુકાદાઓ અને 2019 અને 2021 માં તાજેતરના ચુકાદાઓ સુધી ચાલુ રહ્યું છે.
હિમાચલ પ્રદેશ હાઇકોર્ટે આ સિદ્ધાંતનો પુનરોચ્ચાર કર્યો, નોંધ્યું કે પરિવર્તન, જમાબંધી અને દાખિલ ખારીજ એન્ટ્રીઓ માલિકી અથવા ટાઇટલ નક્કી કરવાનો હેતુ નથી. તેઓ જરૂરી જમીન મહેસૂલ અથવા કર કોણ ચૂકવે છે તે નક્કી કરવા માટે સખત રીતે અસ્તિત્વમાં છે.
માલિકીના વિવાદોનો ઉકેલ
જો મિલકતના માલિકીના હક અંગે મતભેદ ઉભો થાય, ખાસ કરીને જો વસિયતનામાના આધારે પરિવર્તન એન્ટ્રી માંગવામાં આવે, તો હકોનો દાવો કરનાર પક્ષે પહેલા યોગ્ય સિવિલ કોર્ટમાં અરજી કરવી પડશે જેથી તેમના અધિકારો સ્પષ્ટ થાય અને કાનૂની દસ્તાવેજ (દા.ત., વસિયતનામા) ની અધિકૃતતા નક્કી થાય. સિવિલ કોર્ટ તરફથી પ્રમાણિત હુકમનામું રજૂ કર્યા પછી જ જરૂરી પરિવર્તન એન્ટ્રીને માન્ય તરીકે ઓળખી શકાય છે, જે માલિકીની પુષ્ટિ કરે છે.
આ ન્યાયિક દૃષ્ટિકોણનું પરિણામ એ છે કે જો ખોટી રજૂઆત અથવા હકીકતો છુપાવીને મિલકત પરિવર્તન સુરક્ષિત કરવામાં આવે છે, તો કારણ બતાવો નોટિસ જારી કર્યા પછી તે રદ અથવા પાછું ખેંચી શકાય છે.
DDA ફ્લેટ્સ: મિલકત પરિવર્તન પર માર્ગદર્શન
દિલ્હી વિકાસ સત્તામંડળ (DDA) એ ખાસ કરીને DDA ફ્લેટ્સ માટે “પરિવર્તન પર હેન્ડબુક” પ્રકાશિત કરી છે, જે તેના તકેદારી વિભાગ દ્વારા પારદર્શિતા અને જાહેર જાગૃતિને પ્રોત્સાહન આપવા માટે “એક નાનો પ્રયાસ” તરીકે બનાવવામાં આવી છે. આ પુસ્તિકા પરિવર્તન પ્રક્રિયાને સરળ અને વ્યવસ્થિત રીતે વ્યવહાર કરે છે.
DDA ફ્લેટ માટે પરિવર્તન ક્યારે જરૂરી છે?
જ્યારે DDA ફ્લેટના એલોટી અથવા રજિસ્ટ્રન્ટનું મૃત્યુ થાય છે, અથવા જ્યારે એલોટી દ્વારા મિલકત અન્ય વ્યક્તિને ભેટમાં આપવામાં આવે છે અથવા વેચવામાં આવે છે ત્યારે મ્યુટેશન જરૂરી છે.
મૃત્યુ પછી ટ્રાન્સફરના કિસ્સાઓ
જરૂરી દસ્તાવેજો ટ્રાન્સફરના સંજોગો પર મોટાભાગે આધાર રાખે છે. પરિવારમાં કાનૂની વારસદારની તરફેણમાં ટ્રાન્સફર સાથે સંકળાયેલા મુખ્ય દૃશ્યોમાં શામેલ છે:
રજિસ્ટર્ડ/અનોંધાયેલ વસિયતનામા (કેસ I): સબ-રજિસ્ટ્રારની ઑફિસમાંથી રજિસ્ટર્ડ વસિયતનામાની પ્રમાણિત નકલની જરૂર પડે છે, અથવા, બિનનોંધાયેલ વસિયતનામાના કિસ્સામાં, બધા વર્ગ-I કાનૂની વારસદારો પાસેથી નો ઓબ્જેક્શન સર્ટિફિકેટ (NOC) પ્રદાન કરતું સોગંદનામું જરૂરી છે.
બિન-વસિયત (વિલ વિના) (કેસ II): જો ફાળવણી કરનાર વસિયતનામા વિના સમાપ્ત થાય છે, તો એક અથવા વધુ વારસદારોની તરફેણમાં તેમના અધિકારોનો ત્યાગ કરતા બધા કાનૂની વારસદારો દ્વારા યોગ્ય રીતે અમલમાં મુકાયેલ અને નોંધાયેલ ત્યાગ દસ્તાવેજ સામાન્ય રીતે જરૂરી છે. જો કે, જો બધા જીવિત કાનૂની વારસદારો તેમના પક્ષમાં મ્યુટેશન માટે અરજી કરી રહ્યા હોય, તો ત્યાગ દસ્તાવેજ જરૂરી નથી.
સક્ષમ કોર્ટ દ્વારા પ્રોબેટેડ વીલ (કેસ III): વહીવટ પત્ર અથવા કોર્ટના હુકમનામાની પ્રમાણિત નકલની જરૂર છે.
અનઅર્નેડ ઇન્ક્વાયરમેન્ટમાંથી મુક્તિ
વ્યાખ્યાયિત “કુટુંબના સભ્ય” ના નામે મ્યુટેશન અનઅર્નેડ ઇન્ક્વાયરમેન્ટની વસૂલાતમાંથી મુક્તિ છે. “કુટુંબના સભ્ય” શબ્દમાં ફાળવણી કરનારના પતિ/પત્ની, પુત્ર/પુત્રી, ભાઈ/બહેન, પૌત્ર/પૌત્રી, પુત્ર (પુત્રવધૂ) ની પત્ની અને પુત્રી (જમાઈ) ના પતિનો સમાવેશ થાય છે.
જો રક્ત સંબંધની બહાર મ્યુટેશનની માંગ કરવામાં આવે છે, તો ઇચ્છુક મ્યુટેશનધારકે સામાન્ય રીતે અનઅર્નેડ ઇન્ક્વાયરમેન્ટ DDA માં જમા કરાવવું પડશે અને પરવાનગી લેવી પડશે.
સક્ષમ અધિકારી
સંબંધિત નાયબ નિયામક રક્ત સંબંધની અંદર મ્યુટેશનને મંજૂરી આપવા માટે સક્ષમ છે. રક્ત સંબંધની બહાર મ્યુટેશનના કેસોમાં વાઇસ ચેરમેન, DDA ની મંજૂરી જરૂરી છે.
પરિવર્તન શા માટે આવશ્યક રહે છે
મ્યુટેશન માલિકી આપતું નથી તે ચોક્કસ કાનૂની સ્થિતિ હોવા છતાં, મિલકત માલિકો માટે, ખાસ કરીને શહેરી રહેણાંક વિસ્તારોમાં અને ખેતીની જમીન માટે આ પ્રક્રિયા વ્યવહારીક રીતે જરૂરી રહે છે.
મ્યુટેશન શા માટે મહત્વપૂર્ણ છે તેના મુખ્ય કારણો:
- કર જવાબદારી: તે મ્યુનિસિપલ મિલકત કર અથવા જમીન મહેસૂલ ચૂકવવા માટે જવાબદાર યોગ્ય વ્યક્તિ સ્થાપિત કરે છે.
- ઉપયોગિતા સેવાઓ: નવા માલિકના નામે પાણી, વીજળી અથવા ગેસ જોડાણો સુરક્ષિત કરવા માટે પરિવર્તન પૂર્ણ કરવું ઘણીવાર જરૂરી હોય છે.
- દંડ ટાળવો: પરિવર્તન પૂર્ણ કરવામાં નિષ્ફળતા દંડ થઈ શકે છે, જે વિલંબ માટે રૂ. 25/- થી રૂ. 100/- સુધીનો હોઈ શકે છે.
- ભવિષ્યના વ્યવહારો: જો માલિક પછીથી મિલકત વેચવા માંગે છે તો તે જરૂરી છે.
- ખેતીની જમીન: ખેતીની મિલકત માટે, પરિવર્તન મહત્વપૂર્ણ માનવામાં આવે છે, કારણ કે તે મેળવવામાં નિષ્ફળતા અગાઉના માલિક (જેનું નામ મહેસૂલ રેકોર્ડમાં રહે છે) ને ફરીથી ગેરકાયદેસર રીતે જમીન વેચવાની મંજૂરી આપી શકે છે, જેનાથી મૂળ ખરીદનાર માટે કાનૂની ગૂંચવણો ઊભી થઈ શકે છે.
મિલકત ખરીદનારાઓ માટે, નોંધણી પ્રક્રિયા કાનૂની માલિકીનું હક સુરક્ષિત કરે છે, ત્યારે અનુગામી પરિવર્તન પ્રક્રિયા વહીવટી માન્યતા સુનિશ્ચિત કરે છે અને જરૂરી નાણાકીય જવાબદારી સ્થાપિત કરે છે.
