સંપત્તિ બનાવો કે લવચીક રહો? ઘર ક્યારે ખરીદવું અને ક્યારે ભાડે લેવું તે જાણો.
ભારતના હાઉસિંગ માર્કેટમાં એક વિરોધાભાસી ચિત્ર રજૂ થઈ રહ્યું છે, જેમાં મુખ્ય શહેરોમાં ભાડાની આવકમાં વધારો અને એકંદરે હાઉસિંગ પરવડે તેવી ક્ષમતામાં નોંધપાત્ર ઘટાડો જોવા મળી રહ્યો છે, જેના કારણે નિષ્ણાતો સંભવિત ખરીદદારોને ઘર માલિકીના નાણાકીય જોખમો વિશે ચેતવણી આપવા પ્રેરાઈ રહ્યા છે.
મેજિકબ્રિક્સના અહેવાલ મુજબ, ૧૩ ભારતીય શહેરોમાં સરેરાશ કુલ ભાડાની આવક ૩.૬૨% પર પહોંચી ગઈ છે. અમદાવાદ ૩.૯% ના ભાડાની આવક સાથે આ યાદીમાં આગળ છે. શહેરમાં સરેરાશ માસિક ભાડા વાર્ષિક ધોરણે ૧૬.૯% વધીને પ્રતિ ચોરસ ફૂટ રૂ. ૧૯.૩૫ થયો છે, જ્યારે સરેરાશ મિલકતના ભાવ પ્રતિ ચોરસ ફૂટ રૂ. ૫,૯૨૭ છે.
ભાડા બજારમાં મજબૂત વધારો જોવા મળી રહ્યો છે
અન્ય મુખ્ય મહાનગરો પણ ભાડાની મજબૂત વૃદ્ધિ દર્શાવી રહ્યા છે. હૈદરાબાદમાં ભાડાની ઉપજમાં વધારો ૨૦૨૪ના બીજા ક્વાર્ટરમાં ૩.૫% થી વધીને ૨૦૨૪ના ત્રીજા ક્વાર્ટરમાં ૩.૭% થયો. આ ઉછાળો સરેરાશ માસિક ભાડામાં ૨૮.૨% વાર્ષિક વધારા (રૂ. ૨૫.૧૭ પ્રતિ ચોરસ ફૂટ) દ્વારા થયો હતો, જે રહેણાંકના ભાવમાં ૬.૨% વાર્ષિક વધારા (રૂ. ૮,૧૮૮ પ્રતિ ચોરસ ફૂટ) કરતાં નોંધપાત્ર રીતે વધુ હતો. કોલકાતા પણ ૩.૭% ના ભાડાની ઉપજ સાથે સંતુલિત બજાર ગતિશીલતા પ્રદાન કરે છે, જે સરેરાશ ભાડામાં ૧૨.૯% વાર્ષિક વૃદ્ધિ (રૂ. ૨૨.૧૪ પ્રતિ ચોરસ ફૂટ) સાથે છે. ચેન્નાઈમાં વધુ બજાર ગતિશીલતા જોવા મળી, જેમાં ભાડાની ઉપજમાં ત્રિમાસિક ધોરણે ૨૧.૩% નો નોંધપાત્ર વધારો થયો, અને દિલ્હીમાં ૮.૮% નો વધારો જોવા મળ્યો.
મહાનગરો પર પોષણક્ષમતા સંકટ છવાઈ ગયું છે
મજબૂત બજાર પ્રવૃત્તિ હોવા છતાં, એકંદર પોષણક્ષમતા નોંધપાત્ર રીતે નબળી પડી છે. રાષ્ટ્રીય ભાવથી આવક (P/I) ગુણોત્તર 2020 માં 6.6 થી વધીને 2024 માં 7.5 થયો છે, જે વૈશ્વિક સ્તરે સ્વીકૃત પરવડે તેવા બેન્ચમાર્ક 5 કે તેથી ઓછા કરતાં ઘણો વધારે છે. તેવી જ રીતે, સમગ્ર ભારતમાં EMI/આવક ગુણોત્તર 2020 માં 46% થી વધીને 2024 માં 61% થયો છે, જે 50% ની ઇચ્છનીય થ્રેશોલ્ડને વટાવી ગયો છે, જેનાથી આગળ બેંકો ભાગ્યે જ મોર્ટગેજ અન્ડરરાઇટ કરે છે.
શહેરોમાં આ અસમાનતા સ્પષ્ટ છે:
ઓછામાં ઓછું પોષણક્ષમ (2024 ડેટા): મુંબઈ મેટ્રોપોલિટન રિજન (MMR) ને સૌથી ઓછું પોષણક્ષમ તરીકે ચિહ્નિત કરવામાં આવ્યું છે, જેનો P/I ગુણોત્તર 14.3 અને EMI/આવક ગુણોત્તર 116% છે. નવી દિલ્હી પણ ગંભીર પડકારોનો સામનો કરી રહ્યું છે, જેનો P/I ગુણોત્તર 10.1 અને EMI/આવક ગુણોત્તર 82% છે. ગુરુગ્રામ 61% ના EMI/આવક ગુણોત્તર સાથે અનુસરે છે.
સૌથી પોષણક્ષમ (2024 ડેટા): અમદાવાદ, ચેન્નાઈ અને કોલકાતા વધુ અનુકૂળ પરિસ્થિતિઓ પ્રદાન કરે છે. 2024 માં રહેણાંક રોકાણો માટે તેઓ સૌથી સસ્તા સ્થળો તરીકે ઉભરી આવ્યા, જ્યાં રહેવાસીઓએ તેમની આવકનો ઓછો હિસ્સો અન્ય મુખ્ય શહેરોની તુલનામાં EMI ચુકવણી માટે સમર્પિત કર્યો. અમદાવાદ અને ચેન્નાઈ બંનેએ P/I રેશિયો 5.1 અને EMI/આવક રેશિયો 41% નોંધાવ્યો, જ્યારે કોલકાતામાં અનુક્રમે 5.8 અને 47%નો રેશિયો હતો.
તાજેતરના દર ઘટાડાથી થોડી રાહત મળી
તાજેતરના મેક્રોઇકોનોમિક પરિબળોએ કેટલાક ક્ષેત્રોમાં સુધારાની ઝલક આપી છે. નાઈટ ફ્રેન્ક ઈન્ડિયાના એફોર્ડેબિલિટી ઇન્ડેક્સ અનુસાર, 2025 ના પહેલા છ મહિનામાં રિઝર્વ બેંક ઓફ ઇન્ડિયા (RBI) દ્વારા રેપો રેટમાં ઘટાડાથી 8 માંથી 7 શહેરોમાં પરવડે તેવી ક્ષમતામાં સુધારો થયો છે. અમદાવાદ, પુણે (22%) અને કોલકાતા (23%) સૌથી સસ્તા રહેણાંક બજારો તરીકે આગળ છે, જેમાં અમદાવાદ સૌથી ઓછો એફોર્ડેબિલિટી રેશિયો 18% નોંધાવ્યો છે.
મુંબઈનો પરવડે તેવો ગુણોત્તર ૨૦૨૪ માં ૫૦% થી સુધરીને ૨૦૨૫ ના પહેલા છ મહિનામાં ૪૮% થયો, જે આ સૂચકાંકના ઇતિહાસમાં પહેલી વાર શહેર ૫૦% ની મર્યાદાથી નીચે આવી ગયું. જોકે, રાષ્ટ્રીય રાજધાની પ્રદેશ (NCR) માં રહેણાંકના ભાવમાં તીવ્ર વધારાને કારણે પરવડે તેવોમાં થોડો ઘટાડો જોવા મળ્યો, જે વ્યાજ દરમાં ઘટાડાના ફાયદાઓને સરભર કરે છે.
નાણાકીય ચર્ચા: ભાડા વિરુદ્ધ ખરીદી
નાણાકીય નિષ્ણાતો પરંપરાગત ભારતીય ભાવનાને પડકારી રહ્યા છે કે ઘરની માલિકી એ અંતિમ સિદ્ધિ છે. નાણાકીય સલાહકાર શરણ હેગડે, ભૂતપૂર્વ બેંકર, સૂચવે છે કે ખરીદવાને બદલે ભાડે લેવાથી વ્યક્તિઓ નોંધપાત્ર રીતે ધનવાન બની શકે છે. તેમનો દલીલ છે કે એક કરોડનું ઘર ખરીદવું એ પગારદાર વ્યાવસાયિકો માટે ઘણીવાર સૌથી ખરાબ નાણાકીય નિર્ણયોમાંનો એક છે.
ઝેરો૧ બાય ઝેરોધા ફ્રેમવર્ક પર આધારિત “ભાડા વિરુદ્ધ ખરીદી” નિર્ણયનું વિશ્લેષણ દર્શાવે છે કે ઘર ધરાવવાનો કુલ ખર્ચ પ્રારંભિક કિંમત કરતાં ઘણો વધારે છે. 20 વર્ષથી વધુ સમયના માલિકના સંકળાયેલા ખર્ચમાં લોન પર વ્યાજ ચુકવણી, મિલકત કર, સોસાયટી જાળવણી અને ઘરની જાળવણીનો સમાવેશ થાય છે, જે ₹1 કરોડના ઘરની કિંમત 2.3 કરોડ સુધી વધારી શકે છે.
તેની તુલનામાં, ભાડૂતોને સુગમતા અને સાચવેલ તરલતાનો લાભ મળે છે, જેનાથી તેઓ વિભેદક રકમ (EMI બાદ ભાડું) રોકાણ કરી શકે છે. એક નાણાકીય ઉદાહરણ દર્શાવે છે કે એક શિસ્તબદ્ધ ભાડૂત જે વિભેદક રોકડ પ્રવાહનું રોકાણ કરે છે તે 20 વર્ષથી વધુ સમય દરમિયાન માલિક દ્વારા પ્રાપ્ત થતી મૂડી પ્રશંસા કરતાં નોંધપાત્ર રીતે વધુ ચોખ્ખો નફો પ્રાપ્ત કરી શકે છે.
વ્યૂહાત્મક લોન અને રોકાણ આયોજન
ચર્ચાનો એક મહત્વપૂર્ણ પરિબળ લાંબા ગાળાના ગીરો સાથે સંકળાયેલ ઉચ્ચ તક ખર્ચ છે.
ઉચ્ચ વ્યાજ લોડિંગ: હોમ લોનના પ્રારંભિક તબક્કામાં, મોટાભાગની EMI બેંકના હિતમાં જાય છે, ઇક્વિટી બનાવવા માટે નહીં. 25 વર્ષની હોમ લોનમાં, 15 વર્ષ સુધી EMI ચૂકવ્યા પછી પણ, મુદ્દલના લગભગ 35% ચૂકવી શકાય છે. ₹1 કરોડની લોન માટે ₹80,000 માસિક EMI ના પહેલા વર્ષમાં, ચૂકવવામાં આવેલા ₹9.6 લાખમાંથી આશરે ₹8.5 લાખ વ્યાજમાં જાય છે.
તફાવતનું રોકાણ: નિષ્ણાતો સૂચવે છે કે લોનની પૂર્વ ચુકવણી કરવા અથવા ટૂંકા સમયગાળા માટે પસંદગી કરવાને બદલે, જોખમ લેવાની ક્ષમતા ધરાવતા ઉધાર લેનારાઓએ લોનની મુદત વધારવી જોઈએ અને પરિણામે ઓછા EMI તફાવત (અથવા સરપ્લસ) ને ઇક્વિટી બજારોમાં રોકાણ કરવું જોઈએ. ઉદાહરણ તરીકે, 15-વર્ષની લોનથી 20-વર્ષની લોનમાં સ્વિચ કરીને અને ₹5,857 માસિક તફાવતને SIP તરીકે રોકાણ કરીને, 15 વર્ષમાં રોકાણ લગભગ ₹33 લાખ સુધી વધી શકે છે. આ રકમ પછી બાકી લોન બેલેન્સ (આશરે ₹21 લાખ) ચૂકવી શકે છે, જેનાથી લગભગ ₹11 લાખનું ચોખ્ખું સરપ્લસ બાકી રહે છે, જ્યારે મૂળ 15-વર્ષની લોન વ્યાજમાં ₹38 લાખ ચૂકવી શકતી હતી.
આખરે, પસંદગી વ્યક્તિગત સંજોગો, જીવન લક્ષ્યો, નાણાકીય શિસ્ત અને જોખમનું સંચાલન કરવાની ઇચ્છા પર ભારે આધાર રાખે છે. જ્યારે માલિકી ભાવનાત્મક સંતોષ, સુરક્ષા અને કર લાભો પ્રદાન કરે છે (જો તમે ઘર ધરાવો છો અને ઓફિસની નજીક રહો છો તો HRA લાભ ચૂકી જાઓ છો), ભાડાપટ્ટો રોકાણ દ્વારા મહત્વપૂર્ણ સુગમતા અને શ્રેષ્ઠ સંપત્તિ સર્જનની સંભાવના પૂરી પાડે છે, ખાસ કરીને ઊંચા ભાવવાળા મેટ્રોપોલિટન વિસ્તારોમાં.
