સસ્તા હોમ લોનની વધતી માંગ વચ્ચે NHB આપશે મોટી રાહત, વધી શકે છે અફોર્ડેબલ હાઉસિંગ ફંડનું કદ
આજે દેશના રિયલ એસ્ટેટ અને હોમ લોન બજારમાં એક મોટા સમાચાર ચર્ચાનો વિષય બન્યા છે. નેશનલ હાઉસિંગ બેંક એટલે કે NHB આ ચાલુ નાણાકીય વર્ષમાં હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓ (HFCs) માટે ‘અફોર્ડેબલ હાઉસિંગ ફંડ’ અને ‘રીફાઇનાન્સ’ની કુલ રકમ બમણી કરવાની તૈયારી કરી રહી છે. સામાન્ય માણસના સપનાનું ઘર ખરીદવા માટે સસ્તા અને લાંબા ગાળાના લોનની માંગ દિવસેને દિવસે વધી રહી છે. આ વધતી માંગને પહોંચી વળવા દેશની ઘણી મોટી ફાઇનાન્શિયલ કંપનીઓએ સરકાર અને NHB સમક્ષ વધારાના ફંડ માટે અપીલ કરી હતી. અધિકારીઓના જણાવ્યા અનુસાર, આ મહત્વપૂર્ણ માંગ પર અત્યારે ઉચ્ચ સ્તરે ચર્ચા ચાલી રહી છે અને ટૂંક સમયમાં જ આ અંગે કોઈ મોટો નિર્ણય લેવામાં આવી શકે છે.
આગામી સમયમાં જ્યારે આ પ્રસ્તાવ પર મહોર લાગશે, ત્યારે તે બજાર માટે એક ગેમ-ચેન્જર સાબિત થઈ શકે છે. હાલની સ્થિતિ એવી છે કે બજારમાં હોમ લોનની માંગ ખૂબ જ મજબૂત છે, પરંતુ સામેક્ષેપમાં નાણાકીય કંપનીઓ પાસે ફંડ એકત્ર કરવાની પોતાની મર્યાદાઓ આડે આવી રહી છે. જો NHB આ ફંડનો વ્યાપ અને અવકાશ વધારે છે, તો તેનાથી હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓને પોતાની ઉધારના સ્રોતોમાં વિવિધતા (Diversification) લાવવાનો સીધો અવકાશ મળશે. અત્યાર સુધી આ કંપનીઓ પોતાની મૂડી અને ફંડની જરૂરિયાતો માટે મોટે ભાગે કોમર્શિયલ બેંકો પર જ આધાર રાખતી આવી છે. NHBની આ નવી પહેલથી માત્ર બેંકો પરની તેમની નિર્ભરતા જ ઘટશે નહીં, પરંતુ તેમને ખૂબ જ ઓછા વ્યાજ દરે લાંબા ગાળાનું નાણાકીય ભંડોળ પણ સરળતાથી પ્રાપ્ત થઈ શકશે.
બેંકોની ઉધાર મર્યાદા બની રહી છે મોટો અવરોધ
હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓ (HFCs) સામે હાલમાં સૌથી મોટો પડકાર બેંકોની આંતરિક લેન્ડિંગ લિમિટને લઈને ઊભો થઈ રહ્યો છે. વાસ્તવિકતા એ છે કે કોમર્શિયલ બેંકો પાસે NBFCs અને HFCs ને ધિરાણ આપવા માટે એક ચોક્કસ આંતરિક મર્યાદા (Exposure Limit) હોય છે, જેને તેઓ પોતાની રીતે ઓળંગી શકતા નથી. જ્યારે કોઈ બેંક આ નિર્ધારિત એક્સપોઝર લિમિટ સુધી પહોંચી જાય છે, ત્યારે ગ્રાહકો તરફથી હોમ લોનની ભારે માંગ હોવા છતાં કંપનીઓ માટે બેંકો પાસેથી નવું ધિરાણ મેળવવું ખૂબ જ મુશ્કેલ બની જાય છે.
આ સમસ્યા અંગે વાત કરતા એક અગ્રણી મોર્ટગેજ લેન્ડરના વરિષ્ઠ અધિકારીએ સ્પષ્ટ કર્યું હતું કે બેંકો પાસે હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓને નાણાં આપવા માટે કડક નિયમો અને મર્યાદાઓ છે. આ જ કારણ છે કે બજારમાં હોમ લોનની મજબૂત માંગ હોવા છતાં નવું ફંડ એકત્ર કરવું એક કઠિન કાર્ય બની જાય છે. આ જ વ્યાપારી મુશ્કેલીઓના કારણે કંપનીઓએ NHB અને નાણા મંત્રાલયનો સંપર્ક સાધ્યો હતો. કંપનીઓનું માનવું છે કે NHB તરફથી મળતું રીફાઇનાન્સ માત્ર સસ્તું જ નથી હોતું, પરંતુ તે તેમને બેંકો પર વધુ પડતા નિર્ભર રહે્યા વિના પોતાના વ્યાપારને આગળ વધારવાની સ્વતંત્રતા પણ આપે છે.
સસ્તું ફંડ અને વ્યાજ દરનું આખું ગણિત
NHB પાસેથી મળતા ફંડની સૌથી મોટી વિશેષતા તેની અત્યંત સસ્તી અને આકર્ષક વ્યાજ દરો છે. અધિકારીઓ દ્વારા આપવામાં આવેલી માહિતી મુજબ, NHB ના સામાન્ય રીફાઇનાન્સની વ્યાજ દર આશરે 7.65 ટકા આસપાસ રહે છે. જ્યારે બીજી બાજુ, અફોર્ડેબલ હાઉસિંગ ફંડ હેઠળ મળતા ધિરાણનો દર તો માત્ર 4.25 ટકાની આસપાસ જ છે. જો આ બંને દરોની સરખામણી સામાન્ય કોમર્શિયલ બેંકો દ્વારા આપવામાં આવતી લોન સાથે કરવામાં આવે, તો NHB નું આ ફંડ કંપનીઓ માટે આશીર્વાદરૂપ અને ખૂબ જ સસ્તું સાબિત થાય છે.
નાણાકીય ખર્ચમાં રહેલા આ મોટા તફાવતના કારણે એવું અનુમાન લગાવવામાં આવી રહ્યું છે કે NHB આ વર્ષે કેટલીક અગ્રણી હાઉસિંગ કંપનીઓની કુલ ઉધાર રકમનો 30 થી 35 ટકા સુધીનો ભાગ પૂરો કરી શકે છે. જ્યારે ગત વર્ષે આ આંકડો આશરે 20 થી 25 ટકાના ક્ષેત્રમાં સિમિત હતો. આંકડાઓ પર નજર નાખીએ તો, સરકારની સ્વામિત્વવાળી આ ડેવલપમેન્ટ ફાઇનાન્શિયલ ઇન્સ્ટિટ્યુશને જૂન 2025 ના અંત સુધીમાં એક વર્ષના સમયગાળા દરમિયાન કુલ 32,308 કરોડ રૂપિયાનું રીફાઇનાન્સ વિતરણ કર્યું હતું. જ્યારે તેનાથી પાછલા વર્ષે આ વિતરણ 32,085 કરોડ રૂપિયા રહ્યું હતું. આ કુલ આંકડામાં માત્ર અફોર્ડેબल હાઉસિંગ ફંડનું વિતરણ 5,791 કરોડ રૂપિયા જેટલું નોંધાયું હતું.
કઈ કંપનીઓને થશે સીધો ફાયદો?
નેશનલ હાઉસિંગ બેંકના આ પ્રસ્તાવિત નિર્ણયથી દેશની અનેક નામાંકિત અને મોટી હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓને સીધો અને મોટો ફાયદો પહોંચવાનો છે. અધિકારીઓના જણાવ્યા મુજબ, આ સંભવિત સૂચિમાં LIC હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ, બજાજ હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ, PNB હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ, આધાર હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ અને ટ્રૂ હોમ ફાઇનાન્સ જેવી અગ્રણી કંપનીઓ મુખ્ય રૂપથી સામેલ છે. આ તમામ કંપનીઓ પોતાના લોન પોર્ટફોલિયોને વધુ મજબૂત અને વિસ્તૃત બનાવવા માટે સતત સસ્તા ફંડની શોધમાં રહેતી હોય છે.
NHBની નાણાકીય શાખ બજારમાં ખૂબ જ મજબૂત છે અને તેને સર્વોચ્ચ ‘ટ્રિપલએ’ (AAA) ક્રેડિટ રેટીંગ પણ પ્રાપ્ત થયેલું છે. આ સંસ્થા લેન્ડર્સ દ્વારા આપવામાં આવેલી યોગ્ય હાઉસિંગ લોનના બદલામાં જ રીફાઇનાન્સ પૂરું પાડે છે, જેનાથી કંપનીઓને લાંબા ગાળા માટે એક સુરક્ષિત ફંડ મળી રહે છે. આ ઉપરાંત, NHB વિવિધ આંતરરાષ્ટ્રીય વિકાસ એજન્સીઓ સાથે મળીને પોષણક્ષમ અને ગ્રીન હાઉસિંગ કાર્યક્રમો પર પણ સક્રિયપણે કામ કરી રહી છે. અધિકારીઓનું એવું પણ કહેવું છે કે ગ્રીન હાઉસિંગ અને પછાત વિસ્તારોમાં બનતા મકાનો માટે મળતું વિશેષ ફંડ તો સામાન્ય NHB રીફાઇનાન્સ કરતા પણ આશરે 30 બેસિસ પોઈન્ટ્સ વધુ સસ્તું પડે છે. આ પ્રકારની વિશેષ છૂટછાટો કંપનીઓને દૂર-દરાજના ગ્રામીણ અને અર્ધ-શહેરી ક્ષેત્રો સુધી પોતાના પગપેસારો કરવા માટે પ્રોત્સાહિત કરે છે.
બેંકો જ છે હાઉસિંગ કંપનીઓ માટે ફંડનો સૌથી મોટો આધાર
ભલે હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓ વૈકલ્પિક રસ્તાઓ અને સ્ત્રોતો શોધી રહી હોય, પરંતુ વર્તમાન પરિસ્થિતિમાં બેંકો જ આ કંપનીઓ માટે ફંડ મેળવવાનો સૌથી મોટો અને મુખ્ય જરિયો બનેલા છે. તાજેતરના સમયમાં જ્યાં એક તરફ મ્યુચ્યુઅલ ફંડ્સ અને વીમા કંપનીઓની હિસ્સેદારીમાં ઘટાડો જોવા મળ્યો છે, ત્યાં બીજી તરફ કોમર્શિયલ બેંકોનો હિસ્સો સતત વધી રહ્યો છે. ભારતીય રિઝર્વ બેંક (RBI) ના જૂન 2026 ના ફાઇનાન્શિયલ સ્ટેબિલિટી રિપોર્ટ અનુસાર, માર્ચ 2026 સુધીમાં નાણાકીય સિસ્ટમ પ્રત્યે હાઉસિંગ કંપનીઓની કુલ જવાબદારી 7.35 લાખ કરોડ રૂપિયા હતી, જ્યારે તેમની કુલ પ્રાપ્તિઓ માત્ર 0.19 લાખ કરોડ રૂપિયા જ હતી.
બીજી બાજુ, NHB ના આંકડાઓ દર્શાવે છે કે જુલાઈ 2026 ના અંત સુધીમાં દેશની હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓ પાસે કુલ 7.44 લાખ કરોડ રૂપિયાની વ્યક્તિગત હોમ લોન બાકી બોલતી હતી. આ આંકડો દેશના કુલ 40.07 લાખ કરોડ રૂપિયાના વિશાળ હોમ લોન બજારનો આશરે 18.6 ટકા હિસ્સો બેસે છે. આ સમગ્ર બજારમાં HFCs ઉપરાંત સરકારી બેંકો, ખાનગી બેંકો અને ક્ષેત્રીય ગ્રામીણ બેંકો પણ સામેલ છે. એક વર્ષ અગાઉ સુધી આ બજારમાં હાઉસિંગ કંપનીઓની હિસ્સેદારી 18.3 ટકા હતી. આવી સ્થિતિમાં, NHB તરફથી મળવા જઈ રહેલું મોટું ફંડ આ કંપનીઓને બેંકો પરની અત્યાધિક નિર્ભરતાથી મુક્ત કરી પોતાની લોન બુકને વધુ ઝડપથી વિસ્તારવામાં અત્યંત મદદરૂપ સાબિત થશે.
