આ ટ્રેન્ડ વિચિત્ર છે! દેશમાં ઘરના વેચાણમાં 9%નો ઘટાડો થયો, છતાં રિયલ એસ્ટેટની આવકમાં 14%નો વધારો થયો.
ભારતના રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રને એક આશ્ચર્યજનક વિરોધાભાસ દ્વારા વ્યાખ્યાયિત કરવામાં આવી રહ્યું છે, નવા ડેટા દર્શાવે છે કે બજાર વધુને વધુ સમૃદ્ધ લોકોને સંતોષ આપી રહ્યું છે જ્યારે મધ્યમ વર્ગ માટે ઘર માલિકીનું સ્વપ્ન વધુ દૂર થઈ રહ્યું છે. જુલાઈ-સપ્ટેમ્બર 2025 ક્વાર્ટરમાં, ભારતના ટોચના સાત શહેરોમાં મકાનોના વેચાણમાં વેચાયેલા એકમોની સંખ્યામાં 9% ઘટાડો જોવા મળ્યો હતો, છતાં આ વ્યવહારોનું કુલ મૂલ્ય 14% વધીને ₹1.52 લાખ કરોડ થયું હતું. આ તફાવત હાઇ-એન્ડ પ્રોપર્ટી તરફના ઊંડા પરિવર્તનને દર્શાવે છે, જે સસ્તા આવાસ સંકટને વધુ તીવ્ર બનાવે છે અને લાખો લોકોને મોંઘા ભાડા બજારમાં ફસાવી દે છે.
પ્રીમિયમાઇઝેશન અને અછત
પ્રોપર્ટી કન્સલ્ટન્ટ એનારોકના તાજેતરના આંકડા દર્શાવે છે કે ટોચના સાત શહેરોમાં મકાનોનું વેચાણ 2025 ના ત્રીજા ક્વાર્ટરમાં ઘટીને 97,080 યુનિટ થવાનો અંદાજ છે, જે ગયા વર્ષના સમાન સમયગાળામાં 107,060 યુનિટ હતું. વોલ્યુમમાં આ ઘટાડા છતાં, બજારનું નાણાકીય સ્વાસ્થ્ય મજબૂત દેખાય છે, એનારોકના ચેરમેન અનુજ પુરીએ નોંધ્યું છે કે “વેચાણ નવા પુરવઠા કરતાં આગળ વધી રહ્યું છે… જે બજારના સ્વાસ્થ્યને પ્રતિબિંબિત કરે છે”.
આ મૂલ્ય વૃદ્ધિનું મુખ્ય કારણ “પ્રીમિયમાઇઝેશન” તરફનો નોંધપાત્ર વલણ છે. ટ્રાન્ઝેક્શન મૂલ્યમાં વધારો પ્રીમિયમ અને લક્ઝરી હાઉસિંગ સેગમેન્ટમાં વેચાણની વધુ સંખ્યાને આભારી છે, સાથે સાથે ગયા વર્ષે મિલકતના ભાવમાં વધારો પણ છે. આ પરિવર્તન વર્તમાન બજારનું એક નિર્ણાયક લક્ષણ છે, કારણ કે ન્યૂનતમ આવક વિક્ષેપ અને વધતી સંપત્તિ ધરાવતા સમૃદ્ધ ખરીદદારો ઉન્નત જીવનશૈલીની ઇચ્છા રાખે છે. ₹1 કરોડ (INR 10 મિલિયન) થી વધુ કિંમતના રહેણાંક એકમો 2024 ના બીજા ભાગમાં કુલ વેચાણના 46% હિસ્સો ધરાવે છે, જે આ શ્રેણીમાં વાર્ષિક ધોરણે 29% વધારો દર્શાવે છે.
જોકે, આ લક્ઝરી તેજી એફોર્ડેબલ હાઉસિંગની સ્થિતિથી તદ્દન વિપરીત છે.
ઘટતો પુરવઠો: ટોચના શહેરોમાં સસ્તા અને મધ્યમ આવક ધરાવતા ઘરો (સામાન્ય રીતે ₹1 કરોડથી ઓછી કિંમતના) ની ઇન્વેન્ટરી માત્ર બે વર્ષમાં 36% ઘટી ગઈ છે, જે 2022 માં લગભગ 3.1 લાખ એકમોથી 2024 માં 2 લાખથી ઓછી થઈ ગઈ છે. ફક્ત 2024 માં, આ સેગમેન્ટમાં નવો પુરવઠો 30% ઘટી ગયો છે.
ડેવલપર ફોકસ: બિલ્ડરો વધુને વધુ પ્રીમિયમ લોન્ચને પ્રાથમિકતા આપી રહ્યા છે જ્યાં નફાનું માર્જિન વધુ હોય અને ખરીદદારો ઓછા ભાવ-સંવેદનશીલ હોય. નવા પુરવઠામાં સસ્તા આવાસ (₹40 લાખથી ઓછી) નો હિસ્સો 2019 માં 40% થી ઘટીને 2024 માં માત્ર 16% થઈ ગયો છે.
વધતો ખર્ચ: વિકાસકર્તાઓ જમીન, સ્ટીલ અને સિમેન્ટ જેવી બાંધકામ સામગ્રી માટે વધતા ખર્ચ, મોંઘા ઉધાર અને ધીમી મંજૂરી પ્રક્રિયાઓને મુખ્ય કારણો તરીકે ટાંકે છે કે સસ્તા ઘરો બનાવવા આર્થિક રીતે અવ્યવહારુ બન્યા છે.
“હાલની સમસ્યા એ છે કે મજબૂત મેક્રો સંખ્યાઓએ પિરામિડના નીચલા ભાગની વસ્તીને ફાયદો પહોંચાડ્યો નથી,” કોલિયર્સના મેનેજિંગ ડિરેક્ટર અજય શર્માએ જણાવ્યું હતું કે, તેમની નિકાલજોગ આવક સ્થિર થઈ ગઈ છે. આ અસમાનતાને કારણે અંદાજે 10 મિલિયન પોસાય તેવા ઘરોની અછત સર્જાઈ છે, જે ખાધ 2030 સુધીમાં ત્રણ ગણી થઈ શકે છે.
શહેર-સ્તરના વલણો અને વધતું ભાડા બજાર
રાષ્ટ્રીય વેચાણ વલણ નોંધપાત્ર પ્રાદેશિક ભિન્નતા દર્શાવે છે:
- મુંબઈ મેટ્રોપોલિટન રિજન (MMR) માં વેચાણ 16% ઘટીને 30,260 એકમો થયું.
- પુણે અને દિલ્હી-NCR માં અનુક્રમે 13% અને 11% નો બે-અંકનો ઘટાડો થયો.
- ચેન્નાઈ એક ઉત્તમ પ્રદર્શનકાર રહ્યું, વેચાણ 33% વધીને 6,010 એકમો થવાની સંભાવના છે.
- કોલકાતામાં પણ સકારાત્મક વૃદ્ધિ જોવા મળી, વેચાણમાં 4% નો વધારો થવાની અપેક્ષા છે.
જેમ જેમ માલિકી વધુ પડકારજનક બનતી જાય છે, તેમ તેમ શહેરી પરિવારોની વધતી જતી સંખ્યા ભાડે રાખવા માટે મજબૂર થઈ રહી છે, જેના કારણે ભાડા બજાર પર તીવ્ર દબાણ આવ્યું છે. દેશભરમાં ભાડામાં વધારો થયો છે, જેમાં રાષ્ટ્રીય ભાડા ભાવ સૂચકાંક 2024 ના ચોથા ક્વાર્ટરમાં વાર્ષિક ધોરણે 18.4% વધ્યો છે. ચેન્નાઈ (44.7%), દિલ્હી (27%) અને બેંગલુરુ (23.2%) જેવા શહેરોમાં ભાડાના ભાવમાં ખાસ કરીને તીવ્ર વધારો જોવા મળ્યો છે. નિષ્ણાતોનો અંદાજ છે કે આગામી વર્ષમાં સરેરાશ શહેરી ભાડા 7.5% થી 10% ની વચ્ચે વધશે, જે ગ્રાહક ફુગાવાને પાછળ છોડી દેશે.
નીતિ, દૃષ્ટિકોણ અને આગળનો માર્ગ
ભારત સરકારે ક્ષેત્રમાં સ્થિરતા અને પારદર્શિતા લાવવા માટે નિયમનકારી પગલાં અમલમાં મૂક્યા છે. 2016 માં રજૂ કરાયેલ રિયલ એસ્ટેટ (નિયમન અને વિકાસ અધિનિયમ) [RERA], ઘર ખરીદનારાઓનું રક્ષણ કરવાનો અને જવાબદારી લાગુ કરવાનો હેતુ ધરાવે છે. તાજેતરમાં, ભાડા બજારને ઔપચારિક બનાવવા, મકાનમાલિકો અને ભાડૂઆતોના અધિકારોને સંતુલિત કરવા અને લગભગ 11 મિલિયન ખાલી શહેરી મકાનોને અનલૉક કરવા માટે મોડેલ ટેનન્સી એક્ટ (MTA) ને મંજૂરી આપવામાં આવી હતી.
આ પ્રયાસો છતાં, લક્ઝરી સેગમેન્ટ પર બજારની ભારે નિર્ભરતા ચિંતાનો વિષય છે. રોઇટર્સના એક પોલમાં 2025માં મુખ્ય શહેરોમાં સરેરાશ મકાનોના ભાવ 6.5% અને 2026માં 7.5% વધવાનો અંદાજ છે. રિઝર્વ બેંક ઓફ ઇન્ડિયા (RBI) દ્વારા તાજેતરમાં વ્યાજ દરમાં ઘટાડો કરવાથી હોમ લોન સસ્તી થવાની ધારણા છે, પરંતુ નિષ્ણાતો ચેતવણી આપે છે કે તે એન્ટ્રી-લેવલ ખરીદદારોને મદદ કરવા માટે પૂરતું નહીં હોય, કારણ કે દિલ્હી-NCR (49% વાર્ષિક) અને બેંગલુરુ (12% વાર્ષિક) જેવા શહેરોમાં તીવ્ર ભાવ વધારાએ પોષણક્ષમતાની ચિંતાઓને વધુ તીવ્ર બનાવી છે.
