એલોટમેન્ટ લેટર પણ છે એક ‘કેપિટલ એસેટ’: ફ્લેટ ન મળે તો પણ ટેક્સમાં મળી શકે છે મોટી છૂટ
મિલકત બુક કરતી વખતે વારંવાર ઉદ્ભવતો સૌથી મોટો કર-સંબંધિત પ્રશ્ન એ છે કે: શું ફક્ત ફાળવણી પત્ર પ્રાપ્ત કરવાથી જ “મૂડી સંપત્તિ” ગણવામાં આવે છે કે જ્યાં સુધી રજિસ્ટર્ડ કરાર પર હસ્તાક્ષર ન થાય ત્યાં સુધી નહીં? ખાસ કરીને જો સોદો રદ થાય અને બિલ્ડર વધારાની રકમ પરત કરે, તો શું તે રકમ મૂડી લાભ અથવા અન્ય સ્ત્રોતોમાંથી આવક ગણાશે?
ચાલો આને સરળ શબ્દોમાં સમજીએ, દરેક મહત્વપૂર્ણ મુદ્દા સાથે:
1. મૂડી સંપત્તિની મૂળભૂત વ્યાખ્યા (આવકવેરા કાયદો)
આવકવેરા કાયદાની કલમ 2(14) અનુસાર, મૂડી સંપત્તિમાં કોઈપણ પ્રકારની મિલકત અથવા તેના પરનો કોઈપણ અધિકાર શામેલ છે, પછી ભલે તે ઘર, જમીન, દુકાન અથવા અન્ય કોઈપણ સ્થાવર મિલકત હોય. આનો અર્થ એ છે કે જો તમે મિલકત પર કાનૂની અધિકાર મેળવો છો (જ્યાં સુધી તે અલગ ન થાય), તો તેને મૂડી સંપત્તિ ગણવામાં આવે છે.
એ નોંધવું પણ મહત્વપૂર્ણ છે કે મૂડી સંપત્તિનો હોલ્ડિંગ સમયગાળો (જે સમયગાળા માટે સંપત્તિ રાખવામાં આવે છે) કાયદામાં નિર્ધારિત સમયગાળા અનુસાર લાંબા ગાળાની અથવા ટૂંકા ગાળાની શ્રેણીમાં આવે છે, જે કર દરને અસર કરે છે.
2. ફાળવણી પત્ર શું છે?
જ્યારે કોઈ બિલ્ડર ફ્લેટ/મિલકત “બુક” કરે છે, ત્યારે તેઓ તમને ફાળવણી પત્ર આપે છે. આ પત્ર સૂચવે છે કે તમે મિલકત માટે ચૂકવણી કરી છે અને એક ચોક્કસ એકમ તમને સોંપવામાં આવ્યું છે. તે સીધી માલિકી આપતું નથી, પરંતુ તમને મિલકત પર માન્ય કરારનો અધિકાર આપે છે.
જો કરાર હજુ સુધી અમલમાં ન આવ્યો હોય તો પણ તે જારી કરવામાં આવે છે.
3. ITAT અને હાઇકોર્ટના નિર્ણયો – અપીલના નિર્ણયો શું કહે છે?
(A) ફાળવણી પત્ર = મૂડી સંપત્તિ
ITAT સહિત અનેક નિર્ણયોએ સ્પષ્ટતા કરી છે કે ફાળવણી પત્ર પ્રાપ્ત થયા પછી મૂડી સંપત્તિનો અધિકાર ઉદ્ભવે છે, જો કે:
- પત્ર માન્ય છે
- તમે તેના પર ચોક્કસ રકમ ચૂકવી છે
ટ્રિબ્યુનલે ઠરાવ્યું છે કે ફાળવણી પત્ર એક ચોક્કસ અધિકાર બનાવે છે જેનો તમે અમલ કરી શકો છો – જેમ કે બિલ્ડર તરફથી ચોક્કસ કામગીરીનો અધિકાર. આનો અર્થ એ છે કે બિલ્ડર મિલકત બીજા કોઈને વેચી શકતો નથી જ્યારે તમારી પાસે અધિકાર હોય. આવા કિસ્સામાં, આ અધિકાર પોતે જ એક સંપત્તિ બની જાય છે, માત્ર એક અનુમાન નહીં.
આ દૃષ્ટિકોણને ઘણી હાઈકોર્ટ દ્વારા સ્વીકારવામાં આવ્યો છે, અને CBDT પરિપત્રો (જેમ કે પરિપત્ર નં. 471) એ પણ જણાવે છે કે મિલકતનો માલિકી હક ફાળવણી સમયે ઉદ્ભવે છે.
ઉદાહરણ: મિનાક્ષી મહેશ પવાણી કેસમાં, મુંબઈ ITAT એ ઠરાવ્યું હતું કે મિલકત માટે હોલ્ડિંગ સમયગાળો ફાળવણીની તારીખથી શરૂ થશે, નોંધણી અથવા કબજાની તારીખથી નહીં.
(B) રજિસ્ટર્ડ વેચાણ કરાર જરૂરી નથી
ઘણા કિસ્સાઓમાં, બિલ્ડર વર્ષો સુધી રજિસ્ટર્ડ કરાર ચલાવતો નથી. કર અધિકારીઓએ અગાઉ એવું માન્યું હતું કે વેચાણ દસ્તાવેજ/રજિસ્ટર્ડ કરાર ન હોય ત્યાં સુધી સંપત્તિને માન્યતા આપવામાં આવશે નહીં. જો કે, ITAT અને અદાલતોએ હવે સિદ્ધાંત સ્પષ્ટ કર્યો છે:
- જો ફાળવણી પત્ર તમારા માટે અધિકાર નક્કી કરે છે
- અને તમે ચુકવણી પણ કરી દીધી છે
- તો તે તારીખથી સંપત્તિ તમારા કબજામાં હોવાનું માનવામાં આવે છે.
આની સીધી અસર એ છે કે હોલ્ડિંગ સમયગાળો ફાળવણીની તારીખથી ગણવામાં આવે છે, જે ઘણા કિસ્સાઓમાં 36 મહિનાથી વધુ હોઈ શકે છે – તેથી, લાભો પર લાંબા ગાળાના મૂડી લાભ (LTCG) તરીકે કર લાદવામાં આવશે, જે સામાન્ય રીતે ઓછા કર દરે આવે છે.
૪. જો સોદો રદ કરવામાં આવે અથવા રિફંડ આપવામાં આવે – એક સરળ કર પ્રશ્ન
હવે, સૌથી વિવાદાસ્પદ પરિસ્થિતિ:
(A) ફાળવણી કરવામાં આવી હતી, રિફંડ પ્રાપ્ત થયું = કેટલો મૂડી લાભ?
જો તમને તમારા બુકિંગ/ફાળવણી માટે રિફંડ મળે છે, અને તે રિફંડમાં નફો હોય છે (દા.ત., તમે ₹50 લાખ ચૂકવ્યા હતા અને બિલ્ડરે ₹60 લાખ પરત કર્યા હતા), તો:
ઘણા ITAT કેસોમાં, આને મૂડી લાભ ગણવામાં આવે છે કારણ કે રિફંડ વાસ્તવમાં તમારા હોલ્ડિંગમાં રહેલી સંપત્તિનું નિવારણ છે – એટલે કે તમે તમારો અધિકાર ગુમાવ્યો છે અથવા ટ્રાન્સફર કર્યો છે. આ કિસ્સામાં, રિફંડ – ખર્ચ = મૂડી લાભ કરપાત્ર રહેશે (STCG અથવા LTCG, હોલ્ડિંગ સમયગાળાના આધારે).
(B) જો ફક્ત બુકિંગ કરવામાં આવ્યું હોય (કોઈ ફાળવણી કરવામાં આવી ન હોય) અને રિફંડ પ્રાપ્ત થયું હોય
ભારતમાં, એ નોંધવું પણ મહત્વપૂર્ણ છે કે ફાળવણી વિના ફક્ત બુકિંગ પર પ્રાપ્ત થયેલ રિફંડ (એટલે કે, કોઈ અધિકારો બનાવવામાં આવ્યા ન હતા) ને મૂડી સંપત્તિ ગણવામાં આવતી નથી. તેને મૂડીનું રિફંડ ગણવામાં આવે છે, અને તેમાંથી થતા નફાને અન્ય સ્ત્રોતોમાંથી કરપાત્ર આવક અથવા અન્ય આવક શ્રેણી, જેમ કે રિફંડ, ગણી શકાય.
૫. શું વ્યાજ/રિફંડ પરનો વ્યાજ કરપાત્ર છે?
જો બિલ્ડર રિફંડ સાથે વ્યાજ ચૂકવે છે, તો:
રિફંડનો મુખ્ય ભાગ મૂડી સંપત્તિના નિષ્કર્ષણ સાથે જોડાયેલો રહેશે,
જ્યારે વ્યાજનો ભાગ સામાન્ય રીતે અન્ય સ્ત્રોત આવક હેઠળ કરપાત્ર માનવામાં આવે છે.
૬. કલમ ૫૪/૫૪એફ જેવી મુક્તિઓ પર અસર
ફક્ત ફાળવણી પત્રના આધારે સંપત્તિઓ ધ્યાનમાં લેવાનું પરિણામ એ છે કે:
કલમ ૫૪/૫૪એફ મુક્તિનો દાવો કરવા માટે ફાળવણી પત્રને રોકાણના પુરાવા તરીકે ગણી શકાય.
જો તમે નવી મિલકતમાં મૂડી લાભનું રોકાણ કર્યું હોય, તો રજિસ્ટર્ડ કરાર પછીથી અમલમાં મૂકાયો હોય તો પણ મુક્તિ ઉપલબ્ધ થઈ શકે છે.
