GST બચત અને માળખાગત સુવિધાઓના ફાયદા, પરંતુ જાળવણી અને લોન મંજૂરીના પડકારોને ધ્યાનમાં રાખો.
બજેટ 2024 એ મિલકતના વેચાણ પર લાંબા ગાળાના મૂડી લાભ (LTCG) કરની ગણતરી માટે અગાઉ ઉપયોગમાં લેવાતા ઇન્ડેક્સેશન લાભને દૂર કર્યો, તેના બદલે ફ્લેટ 12.5% LTCG કર લાદ્યો. જ્યારે નાણા મંત્રાલયે દાવો કર્યો હતો કે મોટાભાગના મકાનમાલિકોને આ ફેરફારથી ફાયદો થશે, વિશ્લેષણ સૂચવે છે કે જેમની મિલકતમાં ધીમી અથવા સ્થિર કિંમત વૃદ્ધિનો અનુભવ થયો છે તેમને હવે વધુ કરનો સામનો કરવો પડશે. આ પ્રતિકૂળ અસર નોંધપાત્ર છે, કારણ કે દેશના મોટાભાગના મુખ્ય શહેરોમાં છેલ્લા પાંચ વર્ષમાં વાર્ષિક 9% થી ઓછી મિલકત કિંમત વૃદ્ધિ નોંધાઈ છે.
9% કટ-ઓફ: નવા શાસન હેઠળ કોણ વધુ ચૂકવણી કરે છે?
નવો નિયમ ઇન્ડેક્સેશન લાભને દૂર કરે છે જ્યારે સાથે સાથે લાંબા ગાળાના મૂડી લાભ કર દર 20% થી ઘટાડીને 12.5% કરે છે, જેના કારણે કોને ફાયદો થાય છે અને કોને નુકસાન થાય છે તે અંગે મૂંઝવણ ઊભી થાય છે. મુખ્ય કટ-ઓફ બિંદુ 9% વાર્ષિક મિલકત કિંમત વૃદ્ધિ છે.
જો મિલકતની કિંમતમાં વાર્ષિક વૃદ્ધિ 9% થી ઓછી હોય, તો એવી ઉચ્ચ સંભાવના છે કે નવો નિયમ વેચનારને નુકસાન તરફ ધકેલશે, જેના પરિણામે વધુ કર થશે.
જો મિલકતના મૂલ્યમાં ચક્રવૃદ્ધિ વાર્ષિક વૃદ્ધિ ફુગાવા (૧૦% કે તેથી વધુ) કરતાં નોંધપાત્ર રીતે વધારે હોય, તો ઘરમાલિક ઇન્ડેક્સેશન વિના નવા ૧૨.૫% LTCG નિયમ હેઠળ કર બચાવી શકે છે.
ઐતિહાસિક રીતે, ખર્ચ ફુગાવાનો સૂચકાંક વાર્ષિક સરેરાશ ૪.૬% વધ્યો છે, જેનો અર્થ એ થાય કે જૂની કરવેરા યોજના ઘણીવાર ઓછા મૂડી લાભ અથવા તો નુકસાનમાં પરિણમી હતી, કારણ કે અનુક્રમિત મૂલ્ય સંપાદનના ખર્ચને બદલે છે. પ્રસ્તાવિત કાયદા હેઠળ, સંપાદનનો ખર્ચ ખરેખર ખર્ચ થશે, તેથી હવે કર જવાબદારી ઊભી થઈ શકે છે.
વધેલી કર જવાબદારી દર્શાવતા કેસ સ્ટડીઝ
નિયમમાં ફેરફારની અસર ધીમી વૃદ્ધિ ધરાવતી મિલકતો માટે સૌથી વધુ તીવ્ર છે, ભલે તે લાંબા સમય સુધી રાખવામાં આવી હોય:
| Scenario | Purchase Year & Cost | Current Sale Price (CAGR) | Old Rule (20% Tax with Indexation) | New Rule (12.5% Tax without Indexation) | Tax Saving in New Rule |
|---|---|---|---|---|---|
| 4% Annual Growth | 2009 / Rs 15 lakh | Rs 27.01 lakh | Rs 0 (Indexed cost: Rs 36.79 lakh, resulting in a loss) | Rs 1.50 lakh (Capital gain: Rs 12.01 lakh) | -Rs 1.50 lakh |
| 8% Annual Growth | 2014 / Rs 25 lakh | Rs 53.97 lakh | Rs 3.23 lakh (Capital gain: Rs 16.16 lakh) | Rs 3.62 lakh (Capital gain: Rs 28.97 lakh) | -Rs 38,951 (Higher tax) |
| 12% Annual Growth | 2004 / Rs 5 lakh | Rs 48.23 lakh | Rs 6.43 lakh (Capital gain: Rs 32.17 lakh) | Rs 5.40 lakh (Capital gain: Rs 43.23 lakh) | Rs 1.03 lakh (Tax saved) |
વાર્ષિક 8% ના દરે મિલકત વૃદ્ધિ ધરાવતા મકાનમાલિકો માટે, પ્રમાણમાં સ્વસ્થ વૃદ્ધિ છતાં તેઓ નવા નિયમ હેઠળ વધુ કર ચૂકવવાનો સામનો કરે છે.
મુખ્ય શહેરો પર અસર
પાંચ વર્ષ પહેલાં મિલકત ખરીદનારા ઘર ખરીદનારાઓ સૌથી વધુ પ્રભાવિત થયા છે. હૈદરાબાદ સિવાય, જ્યાં 10% ચક્રવૃદ્ધિ વાર્ષિક વૃદ્ધિ દર (CAGR) જોવા મળ્યો હતો, મોટાભાગના અગ્રણી શહેરોએ છેલ્લા પાંચ વર્ષમાં (FY19–FY24) મિલકતના ભાવમાં 9% થી નીચે વૃદ્ધિ નોંધાવી છે.
મુંબઈ મેટ્રોપોલિટન રિજન (MMR) અને ચેન્નાઈમાં સરેરાશ મકાનોના ભાવમાં 5% થી ઓછો CAGR (અનુક્રમે 1% અને 2%) જોવા મળ્યો છે, જ્યારે અન્ય મુખ્ય શહેરોમાં 5-10% ની વચ્ચે CAGR જોવા મળ્યો છે.
ભારતભરમાં સરેરાશ CAGR 5% રહ્યો છે.
હોમ લોન લેનારા ઘરમાલિકોને “બેવડો ફટકો”નો સામનો કરવો પડી શકે છે, જેમાં વ્યાજ ચુકવણીના નાણાકીય બોજની સાથે ઓછા મિલકત વળતરનું નુકસાન સહન કરવું પડશે, જેનો દાવો કપાત તરીકે કરવામાં આવ્યો ન હોય શકે.
કર જવાબદારી ઘટાડવી
મૂડી લાભ ઘટાડવા માટે, ખરીદી સાથે સંકળાયેલા ખર્ચને સંપાદન ખર્ચમાં ઉમેરવાની મંજૂરી છે. આમાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટી, બ્રોકરેજ, સંબંધિત ખર્ચ અને હોમ લોન પરના વ્યાજનો સમાવેશ થાય છે (જો વ્યાજ પહેલાથી જ આવકના અન્ય મથાળા હેઠળ કપાત તરીકે દાવો કરવામાં આવ્યો ન હોય).
પુનઃરોકાણ: જોકે નવો નિયમ કરપાત્ર મૂડી લાભની રકમમાં વધારો કરે છે, જો તે ચોક્કસ સમયમર્યાદામાં ચોક્કસ સંપત્તિમાં ફરીથી રોકાણ કરવામાં આવે તો પણ લાભને મુક્તિ આપી શકાય છે. જો કે, મુક્તિનો લાભ મેળવવા માટે હવે મોટી રકમનું ફરીથી રોકાણ કરવાની જરૂર પડશે.
નુકસાન સેટ-ઓફ: જો વ્યવહાર એકંદર નુકસાનમાં પરિણમે છે, તો કોઈ કર જવાબદારી નથી. વધુમાં, લાંબા ગાળાના મૂડી નુકસાનને ચોક્કસ આકારણી વર્ષમાં એકંદર લાભ સામે સેટ ઓફ કરી શકાય છે, અને કોઈપણ બિનઉપયોગી નુકસાનને આગામી વર્ષ સુધી આગળ ધપાવી શકાય છે.
વ્યૂહાત્મક મિલકત નિર્ણયો: નવા વિરુદ્ધ પુનર્વેચાણ ઘરો
મિલકત વેચાણ અથવા ખરીદીનો વિચાર કરતી વખતે, ઘરમાલિકોએ નવા ઘર (પ્રાથમિક બજાર) અથવા પુનર્વેચાણ ઘર (ગૌણ બજાર) વચ્ચે પસંદગી કરવાના નાણાકીય પરિણામોનું વજન કરવું જોઈએ.
નવા ઘરો (પ્રાથમિક બજાર)
| Pros | Cons |
|---|---|
| Assured of the latest amenities and better construction quality. | Higher cost, including GST fees applicable on under-construction properties. |
| Benefit of RERA safeguards, ensuring transparency. | Danger of project delays, potentially leading to a doubled financial burden of EMI and rent. |
| Potential for personalised financing options. | Risk of uncertainty about construction quality if corners are cut to expedite completion. |
| Tend to have stronger resale value. | Volatility in the market can impact potential resale value. |
પુનર્વેચાણ ઘરો (સેકન્ડરી માર્કેટ)
| Pros | Cons |
|---|---|
| Often available at lower prices (potentially 10-20% cheaper) than new projects. | May require higher upfront capital if the seller demands a cash-component-heavy deal. |
| Ready to move in and are often in established, well-developed neighbourhoods. | Settling for older construction, worn-out fittings, and less updated amenities/designs. |
| No GST payable on resale properties. | Potential for higher maintenance and repair costs. |
| Immediate move-in allows the buyer to avail tax benefits on the first monthly instalment of a home loan. | Home loans may be harder to secure, and the approval wait may be longer. |
| The property is closer to its ‘expiry date,’ leading to eventual redevelopment, which can benefit current owners via their Undivided Share of land. | Risk of undiscovered defects or title flaws, especially if the property has changed hands multiple times. |
મિલકત રોકાણ માટે આવશ્યક ડ્યુ ડિલિજન્સ
નવી અથવા પુનર્વેચાણ મિલકત પસંદ કરવામાં આવી હોય કે નહીં તે ધ્યાનમાં લીધા વિના, રિયલ એસ્ટેટ બજાર માટે ચોક્કસ જોખમોને ઘટાડવા માટે સંપૂર્ણ ડ્યુ ડિલિજન્સ જરૂરી છે. આ પ્રક્રિયાને સામાન્ય રીતે પ્રોડક્ટ ડ્યુ ડિલિજન્સ અને કાનૂની ડ્યુ ડિલિજન્સમાં વર્ગીકૃત કરવામાં આવે છે.
કાનૂની ડ્યુ ડિલિજન્સના મુખ્ય પાસાં:
સંપૂર્ણ કાનૂની ડ્યુ ડિલિજન્સ ખાતરી કરે છે કે મિલકત સ્વચ્છ છે. જરૂરી તપાસમાં શામેલ છે:
શીર્ષક દસ્તાવેજો: વેચાણ ડીડ, પાર્ટીશન ડીડ, વસિયત અને ભેટ ડીડ જેવા શીર્ષકના પૂર્વ દસ્તાવેજોની ચકાસણી. આમાં વેચાણ ડીડ કાયદેસર રીતે ચલાવવામાં આવ્યો હતો કે નહીં તેની પુષ્ટિ કરવાનો સમાવેશ થાય છે (દા.ત., જો સગીર દ્વારા, પરવાનગીની જરૂર હતી, અથવા જો પાવર ઓફ એટર્ની ધારક દ્વારા, તો POA ની નકલ જરૂરી છે).
બોજો અને મુકદ્દમા: 30 વર્ષના સમયગાળા માટે બોજો પ્રમાણપત્રો મેળવવા. મુકદ્દમા અને કોઈપણ હાલના ગીરો અથવા શુલ્ક (જો સંતુષ્ટ હોય તો પણ) ની વિગતો તપાસવી આવશ્યક છે.
મહેસૂલ રેકોર્ડ અને કરવેરા: માલિકના નામ અને કર આકારણીને પ્રતિબિંબિત કરતી નવીનતમ કર ચૂકવેલ રસીદો અને ખાતા પ્રમાણપત્રો/અર્કની સમીક્ષા કરવી.
સંપાદન સ્થિતિ: મિલકત હસ્તગત કરવામાં આવી નથી અથવા સંપાદન માટે સૂચિત કરવામાં આવી નથી તેની પુષ્ટિ કરવા માટે શહેર વિકાસ સત્તામંડળ અથવા હાઉસિંગ બોર્ડ પાસેથી સમર્થન મેળવવું.
સત્તાવાર પ્રમાણપત્રો: ખાતરી કરવી કે બધી સંબંધિત મંજૂરીઓ અને પ્રમાણપત્રો અસ્તિત્વમાં છે, જેમ કે મંજૂર મકાન યોજના, પ્રારંભ પ્રમાણપત્ર અને ભોગવટા/પૂર્ણતા પ્રમાણપત્ર.
ઉત્પાદન ડ્યુ ડિલિજન્સનાં મુખ્ય પાસાં:
આ મિલકત અને સ્થાનની શક્યતા અને સંભાવના પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરે છે.
સ્થાન વિશ્લેષણ: વાણિજ્યિક વિકાસ (નોકરી વલણો અને ઓફિસ સ્પેસ, કારણ કે 100 ચોરસ ફૂટ ઓફિસ સ્પેસનો ઉપયોગ એક કર્મચારી દ્વારા થાય છે), સામાન્ય ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર (રોડ રિએલાઈનમેન્ટ પ્લાન), અને સામાજિક ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર (મોલ, શાળાઓ, હોસ્પિટલો), જે મધ્યમ કિંમતના પડોશને અપમાર્કેટ ખસેડવામાં મદદ કરી શકે છે.
જમીન સર્વેક્ષણ: બાંધકામ શક્યતા માટે વાસ્તવિક સીમાઓ, રૂપરેખા, ભૂગર્ભ ખડકોના થાપણો અને માટીની સ્થિતિને સમજવા માટે સ્ટેશન, મહેસૂલ, ભૂ-તકનીકી અને માટી પરીક્ષણો હાથ ધરવા.
ક્ષેત્રીય તપાસ અને NOC: ઝોનિંગ, રૂપાંતર સ્થિતિ સમજવા અને વીજળી બોર્ડ, પાણી પુરવઠા અને ગટર બોર્ડ અને ફાયર વિભાગ જેવી સંસ્થાઓ પાસેથી જરૂરી નો-ઓબ્જેક્શન સર્ટિફિકેટ (NOC) અને પરમિટ મેળવવામાં આવી છે તેની ખાતરી કરવા માટે સરકારી અધિકારીઓ (જેમ કે સબ રજિસ્ટ્રાર અથવા તહસીલદાર) ને મળવું.
