રોકાણકારો માટે મોટી ભેટ! Nifty REITs & InvITs 90:10 ઇન્ડેક્સ લૉન્ચ, જાણો તમને શું થશે ફાયદો
ભારતીય શેરબજારના અગ્રણી સ્ટોક એક્સચેન્જ નેશનલ સ્ટોક એક્સચેન્જ (NSE) ની ઇન્ડેક્સ સર્વિસ શાખા ‘NSE Indices’ એ એક નવો થીમેટિક ઇન્ડેક્સ લૉન્ચ કર્યો છે. તેનું નામ Nifty REITs & InvITs 90:10 Index રાખવામાં આવ્યું છે. આ નવા ઇન્ડેક્સનો મુખ્ય હેતુ ભારતીય શેરબજારમાં લિસ્ટેડ તમામ ‘રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ’ (REITs) અને ‘ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ’ (InvITs) ના પ્રદર્શન પર નજર રાખવાનો અને તેનું માપન કરવાનો છે.
જે રોકાણકારો નિશ્ચિત આવક (યીલ્ડ) આપતી અસ્કયામતોમાં રોકાણ કરવા માગે છે, તેમના માટે આ ઇન્ડેક્સ એક મહત્વપૂર્ણ બેન્ચમાર્ક તરીકે કામ કરશે. એસેટ મેનેજમેન્ટ કંપનીઓ (AMCs) અને મ્યુચ્યુઅલ ફંડ હાઉસિસ આ ઇન્ડેક્સને આધારે નવી એક્ટિવ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ સ્કીમ્સ અને ફંડ લૉન્ચ કરી શકશે.
શું છે Nifty REITs & InvITs 90:10 ઇન્ડેક્સ?
આ નવો ઇન્ડેક્સ શેરબજારમાં લિસ્ટેડ REITs અને InvITs ના સંયુક્ત પ્રદર્શનને ટ્રેક કરે છે. તેની ગણતરી ‘પીરિયોડિક કેપ્ડ ફ્રી-ફ્લોટ માર્કેટ કેપિટલાઇઝેશન’ પદ્ધતિથી કરવામાં આવે છે.
ભલે આ ઇન્ડેક્સમાં રિયલ એસ્ટેટ અને ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર બંને ક્ષેત્રોનો સમાવેશ કરવામાં આવ્યો હોય, પરંતુ તેનું નામ સૂચવે છે તેમ, તેમાં REITs નો હિસ્સો ઓછામાં ઓછો ૯૦% રહેશે. જ્યારે બાકીનો ૧૦% સુધીનો હિસ્સો InvITs માટે ફાળવવામાં આવ્યો છે.
ઇન્ડેક્સના મુખ્ય પાસાં:
-
કુલ શેરોની સંખ્યા: આ ઇન્ડેક્સમાં હાલમાં ૧૩ લિસ્ટેડ REITs અને InvITs નો સમાવેશ થાય છે.
-
બેઝ ડેટ અને વેલ્યુ: આ ઇન્ડેક્સની શરૂઆતની તારીખ (Base Date) ૧ એપ્રિલ ૨૦૨૧ અને પ્રાથમિક મૂલ્ય (Base Value) ૧,૦૦૦ રાખવામાં આવ્યું છે.
-
રીબેલેન્સિંગ: આ ઇન્ડેક્સની ગણતરી દરેક ટ્રેડિંગ ડેના અંતે થાય છે. જ્યારે દર ક્વાર્ટરમાં — એટલે કે માર્ચ, જૂન, સપ્ટેમ્બર અને ડિસેમ્બર મહિનામાં તેનું રીબેલેન્સિંગ (પુનઃસંતુલન) કરવામાં આવશે.
જોખમ ઘટાડવા માટે ‘કોન્સન્ટ્રેશન લિમિટ’ નક્કી કરાઈ
ઇન્ડેક્સમાં કોઈ એક જ સિક્યુરિટી કે કંપનીનું પ્રભુત્વ ન વધી જાય અને રોકાણકારોનું જોખમ જળવાઈ રહે તે માટે ખાસ મર્યાદાઓ (Concentration Limits) નક્કી કરવામાં આવી છે:
| વિશેષતા | વિગત |
| કુલ ઘટકો (Constituents) | ૧૩ લિસ્ટેડ REITs અને InvITs |
| REITs ની ફાળવણી | કુલ વજનના ઓછામાં ઓછા ૯૦% |
| સિંગલ સિક્યુરિટી લિમિટ | કોઈપણ એક સિક્યુરિટીનું મહત્તમ વજન ૩૩% થી વધશે નહીં |
| ટોચના ૩ ઘટકોની મર્યાદા | ટોચની ૩ કંપનીઓનું સંયુક્ત વજન મહત્તમ ૬૨% સુધી જ હોઈ શકે |
| રીબેલેન્સિંગ સમયગાળો | ત્રિમાસિક (માર્ચ, જૂન, સપ્ટેમ્બર, ડિસેમ્બર) |
પોર્ટફોલિયોનું માળખું અને મુખ્ય કંપનીઓ
આ ઇન્ડેક્સ મુખ્યત્વે રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર તરફ વધુ નમેલો છે. જો સેક્ટર વાઇઝ વર્ગીકરણ જોઈએ તો:
-
રિયલ એસ્ટેટ (Realty): ૯૦.૦૯%
-
પાવર/ઊર્જા સેક્ટર (Power): ૫.૩૫%
-
સેવા ક્ષેત્ર (Services): ૩.૬૯%
-
બાંધકામ (Construction): ૦.૮૬%
જો આ ઇન્ડેક્સમાં સામેલ સૌથી મોટી કંપનીઓ અને તેમના વજન (Weightage) પર નજર કરીએ તો:
૧. એમ્બેસી ઓફિસ પાર્ક્સ રીટ (Embassy Office Parks REIT): ૨૯.૧૧%
૨. બ્રુકફિલ્ડ ઇન્ડિયા રિયલ એસ્ટેટ ટ્રસ્ટ (Brookfield India Real Estate Trust): ૧૭.૭૩%
૩. નેક્સસ સિલેક્ટ ટ્રસ્ટ (Nexus Select Trust): ૧૫.૩૮%
૪. નોલેજ રિયલ એસ્ટેટ ટ્રસ્ટ (Knowledge Realty Trust): ૧૪.૪૧%
૫. માઇન્ડસ્પેસ બિઝનેસ પાર્ક્સ રીટ (Mindspace Business Parks REIT): ૧૩.૪૬%
ઇન્ડેક્સનું ભૂતકાળનું પ્રદર્શન અને વળતર
NSE Indices દ્વારા શેર કરવામાં આવેલા પાછલા આંકડાઓ (Back-tested Data) અનુસાર, આ ઇન્ડેક્સે રોકાણકારોને ઉત્કૃષ્ટ વળતર આપ્યું છે:
-
ક્વાર્ટર-ટુ-ડેટ (QTD): ૬.૦૭%
-
યર-ટુ-ડેટ (YTD): ૩.૭૧%
-
૧ વર્ષનું વળતર: ૧૮.૨૯%
-
૫ વર્ષનું સરેરાશ વાર્ષિક વળતર (CAGR): ૧૨.૭૨%
-
શરૂઆતથી અત્યાર સુધીનું વળતર (CAGR): ૧૩.૦૭%
સૌથી મહત્વની બાબત એ છે કે આ ઇન્ડેક્સ ૫.૧૧% ની ડિવિડન્ડ યીલ્ડ (Dividend Yield) ધરાવે છે. આ દર્શાવે છે કે REITs અને InvITs એવા સાધનો છે જે રોકાણકારોને નિયમિત સમયાંતરે ડિવિડન્ડ કે વ્યાજ રૂપે આવક રળી આપે છે.
આ ઉપરાંત, નિફ્ટી ૫૦ (Nifty 50) ની સરખામણીમાં આ ઇન્ડેક્સનો બીટા (Beta) માત્ર ૦.૧૫ છે. ઓછો બીટા દર્શાવે છે કે શેરબજારની મોટી વધ-ઘટ કે ઉતાર-ચઢાવની અસર આ ઇન્ડેક્સ પર ખૂબ જ ઓછી થાય છે, જેનાથી રોકાણ સ્થિર રહે છે.
આ ઇન્ડેક્સ રોકાણકારો માટે કેમ મહત્વનો છે?
છેલ્લા કેટલાક વર્ષોમાં ભારતમાં REITs અને InvITs નાના અને મોટા રોકાણકારો માટે રોકાણનો એક લોકપ્રિય વિકલ્પ બનીને ઉભર્યા છે. જે રોકાણકારો મૂડીવૃદ્ધિ (Capital Appreciation) ની સાથે સાથે રોકડ પ્રવાહ અથવા નિયમિત આવક (Regular Cash Flow) મેળવવા માંગે છે, તેમના માટે આ એક શ્રેષ્ઠ માધ્યમ છે.
અત્યાર સુધી રોકાણકારો કે ફંડ મેનેજરો પાસે REITs અને InvITs ના પ્રદર્શનને માપવા માટે કોઈ ચોક્કસ અને સમર્પિત બેન્ચમાર્ક ઉપલબ્ધ નહોતો. NSE ના આ નવા ઇન્ડેક્સથી હવે પારદર્શિતા વધશે અને રોકાણકારો માટે પોતાના પોર્ટફોલિયોની સરખામણી કરવી વધુ સરળ બનશે.
