શું ખેતીની જમીન વેચવા પર લાગે છે કેપિટલ ગેઈન ટેક્સ? જાણો ટેક્સ નિષ્ણાત પારીઝાદ સિરવાલાનો મોટો ખુલાસો!
આપણા દેશમાં પિતા કે દાદા-પડદાદા પાસેથી વારસામાં જમીન કે મિલકત મળવી એ ખૂબ જ સામાન્ય બાબત છે. ઘણીવાર લોકો પોતાના પૂર્વજો તરફથી મળેલી ખેતીની જમીન વેચીને તે નાણાંનો ઉપયોગ નવું રહેણાંક મકાન (Residential House) ખરીદવા માટે કરતા હોય છે.
પરંતુ જ્યારે આ જમીન વેચીને મળતા નાણાં પર કેપિટલ ગેઈન્સ ટેક્સ (Capital Gains Tax) ની ગણતરી કરવાનો સમય આવે છે, ત્યારે રોકાણકારો અને કરદાતાઓ (Taxpayers) ના મનમાં અનેક પ્રશ્નો ઊભા થાય છે:
શું વારસાગત ખેતીની જમીન વેચવા પર ટેક્સ લાગે?
શું આ કમાણી પર સેક્શન 54 (Section 54) હેઠળ છૂટ મળે કે સેક્શન 54F (Section 54F) હેઠળ?
તાજેતરમાં જ એક કરદાતાએ આવો જ પ્રશ્ન પૂછ્યો હતો, જેમને પોતાના પિતા પાસેથી લગભગ 40 થી 50 વર્ષ જૂની ખેતીની જમીન વારસામાં મળી હતી. આ વિષય પર KPMG ના પાર્ટનર અને નેશનલ હેડ (ટેક્સ) પારીઝાદ સિરવાલા (Parizad Sirwalla) એ આવકવેરા કાયદાના કડક નિયમો સાથે વિગતવાર ખુલાસો કર્યો છે.
શું તમારી ખેતીની જમીન ‘કેપિટલ એસેટ’ ગણાય? (સૌથી મોટો નિયમ)
પારીઝાદ સિરવાલાના જણાવ્યા મુજબ, ખેતીની જમીન વેચવા પર ટેક્સ લાગશે કે કેમ અને તેના પર ટેક્સ છૂટ (Deduction) મળશે કે નહીં, તે નક્કી કરવા માટે સૌ પ્રથમ એ જોવું પડે કે શું તમારી જમીન આવકવેરા કાયદા મુજબ ‘કેપિટલ એસેટ’ (Capital Asset) ની વ્યાખ્યામાં આવે છે કે નહીં.
આવકવેરા કાયદા (Income-tax Act) મુજબ, ભારતમાં આવેલી તમામ ખેતીની જમીન કેપિટલ એસેટ ગણાતી નથી. જો જમીન કેપિટલ એસેટ ન હોય, તો તેને વેચવા પર થતો નફો સંપૂર્ણપણે કરમુકત (Tax-Free) હોય છે.
કઈ ખેતીની જમીન કેપિટલ એસેટ ગણાય? (ટેક્સના દાયરામાં આવે)
જો તમારી ખેતીની જમીન નીચે મુજબના શહેરી વિસ્તારોમાં આવેલી હોય, તો જ તે કેપિટલ એસેટ ગણાશે અને તેના પર ટેક્સ લાગશે:
મ્યુનિસિપાલિટી કે કેન્ટોનમેન્ટ બોર્ડ: એવી જગ્યા જેની વસતી 10,000 કે તેથી વધુ હોય તેના અધિકાર ક્ષેત્રમાં આવેલી જમીન.
અંતર મુજબનો વસતીનો નિયમ:
10,000 થી 1,00,000 ની વસતી: મ્યુનિસિપાલિટીની સ્થાનિક સીમાથી 2 કિલોમીટરની હવાઈ ત્રિજ્યા (Aerial Distance) ની અંદર આવેલી જમીન.
1,00,000 થી 10,00,000 ની વસતી: સ્થાનિક સીમાથી 6 કિલોમીટરની અંદર આવેલી જમીન.
10,00,000 (10 લાખ) થી વધુ વસતી: સ્થાનિક સીમાથી 8 કિલોમીટરની અંદર આવેલી જમીન.
જો તમારી જમીન ગામડામાં હોય અને ઉપર દર્શાવેલી સીમાઓની બહાર (Rural Agricultural Land) આવેલી હોય, તો તે કેપિટલ એસેટ ગણાતી નથી. તેને વેચવા પર કોઈ જ ટેક્સ લાગતો નથી, તેથી સેક્શન 54 કે 54F નો પ્રશ્ન જ ઊભો થતો નથી.
વારસાગત જમીન પર શોર્ટ ટર્મ કે લોંગ ટર્મ કેપિટલ ગેઈન?
જો તમારી જમીન ઉપરના નિયમ મુજબ કેપિટલ એસેટ ગણાય છે, તો તેના પર લાગતો ટેક્સ ગણવા માટે હોલ્ડિંગ પીરિયડ (Holding Period) જોવો પડશે.
જ્યારે કોઈ મિલકત વારસામાં (Inheritance) મળે છે, ત્યારે આવકવેરા કાયદા મુજબ માત્ર તમારી પાસે જમીન કેટલો સમય રહી તે જ નહીં, પરંતુ અગાઉના માલિક (આ કિસ્સામાં પિતા) નો સમયગાળો પણ ઉમેરવામાં આવે છે.
આ કિસ્સામાં જમીન પિતા અને પુત્ર બંને પાસે થઈને 40 થી 50 વર્ષ જૂની છે (જે 24 મહિનાથી વધુ છે), તેથી આ જમીનને લોંગ-ટર્મ કેપિટલ એસેટ (Long-Term Capital Asset) ગણવામાં આવશે અને તેના વેચાણથી થતી કમાણી પર લોંગ-ટર્મ કેપિટલ ગેઈન્સ (LTCG) ટેક્સ લાગશે.
શું સેક્શન 54 (Section 54) હેઠળ ટેક્સ છૂટ મળશે?
ઘણા લોકો સેક્શન 54 અને સેક્શન 54F વચ્ચે ગૂંચવાઈ જતા હોય છે. પારીઝાદ સિરવાલાએ સ્પષ્ટ કર્યું કે:
સેક્શન 54 (જૂનો કાયદો) / સેક્શન 82 (નવો આવકવેરા કાયદો): આ કલમ હેઠળ ટેક્સ છૂટ ત્યારે જ મળે છે જ્યારે તમે કોઈ જૂનું રહેણાંક મકાન (Residential House) વેચીને તેમાંથી મળેલી રકમ વડે નવું રહેણાંક મકાન ખરીદો છો.
કારણ કે અહીં વેચવામાં આવેલી મિલકત ખેતીની જમીન (Non-Residential Asset) છે, તેથી ખેતીની જમીન વેચવા પર સેક્શન 54 હેઠળ કોઈ જ ટેક્સ છૂટ મળશે નહીં.
શું સેક્શન 54F (Section 54F) હેઠળ ટેક્સ છૂટ મળશે?
હા! અહીં જ ખરી ટેક્સ બચતનો રસ્તો છુપાયેલો છે.
સેક્શન 54F (જૂનો કાયદો) / સેક્શન 86 (નવો આવકવેરા કાયદો): આ કલમ ખાસ કરીને એવી મિલકતો માટે બનાવવામાં આવી છે જે રહેણાંક મકાન નથી. એટલે કે, જો તમે રહેણાંક મકાન સિવાયની કોઈપણ લોંગ-ટર્મ કેપિટલ એસેટ (જેમ કે કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી, પ્લોટ, સોનું, અથવા કેપિટલ એસેટ ગણાતી ખેતીની જમીન) વેચો છો અને તેમાંથી મળેલા નાણાં વડે નવું રહેણાંક મકાન ખરીદો છો, તો તમને સેક્શન 54F હેઠળ ટેક્સમાં મુક્તિ મળે છે.
સેક્શન 54F નો લાભ લેવા માટેની મુખ્ય શરતો:
ચોખ્ખી કમાણીનું રોકાણ (Net Consideration): જમીન વેચીને મળેલી પૂરેપૂરી ચોખ્ખી રકમ (અથવા તેનો અમુક હિસ્સો) ભારતમાં નવા રહેણાંક મકાનમાં રોકવી પડશે.
સમયમર્યાદા (Timelines):
જમીન વેચવાના 1 વર્ષ પહેલાં અથવા 2 વર્ષની અંદર નવું ઘર ખરીદવું પડશે.
અથવા જમીન વેચવાના 3 વર્ષની અંદર નવું મકાન બનાવડાવવું (Construction) પડશે.
અન્ય શરતો:
જે દિવસે ખેતીની જમીન વેચાઈ તે દિવસે તમારી પાસે અગાઉથી એક કરતાં વધુ રહેણાંક મકાન ન હોવા જોઈએ.
ખરીદેલું નવું ઘર 3 વર્ષ સુધી વેચી શકાશે નહીં.
આખરી તારણ અને કરદાતાઓ માટે સલાહ
જો તમને પિતા પાસેથી વારસામાં ખેતીની જમીન મળી છે અને તમે તેને વેચીને નવું ઘર ખરીદવા માંગો છો, તો:
સૌ પ્રથમ ચકાસો કે તમારી જમીન ગ્રામીણ છે કે શહેરી (કેપિટલ એસેટ છે કે નહીં). જો ગ્રામીણ હશે તો રૂપિયો પણ ટેક્સ ભરવો નહીં પડે.
જો જમીન શહેરી વિસ્તારમાં આવતી હશે તો ટેક્સ લાગશે, પરંતુ તેને વેચીને મળતી રકમમાંથી તમે નિયત સમયમર્યાદામાં નવું ઘર ખરીદીને સેક્શન 54F હેઠળ 100% સુધીનો કેપિટલ ગેઈન ટેક્સ બચાવી શકો છો.
આ પ્રક્રિયા કરતા પહેલાં તમારા સી.એ. (CA) અથવા ફાઇનાન્શિયલ એડવાઇઝર સાથે જમીનની લોકેશન અને ખરીદીના દસ્તાવેજો ચકાસી લેવા હિતાવહ છે.
