ઘરનું ઘર ખરીદવાની ભૂલ ન કરતા! ₹૩૦ લાખના બજેટમાં આ સિક્રેટ ઓપ્શન આપી શકે છે ગેરંટીડ રિટર્ન
મધ્યમ વર્ગીય રોકાણકારો માટે એક નાનો રેન્ટલ ફ્લેટ ખરીદીને તેમાંથી ઘરબેઠાં નિયમિત ભાડાની આવક મેળવવી એ એક ડ્રીમ પ્રોજેક્ટ જેવું હોય છે. પરંતુ આજના સમયમાં મોટા અને મેટ્રો શહેરોમાં રિયલ એસ્ટેટના ભાવ આસમાને પહોંચી ગયા છે. આવી સ્થિતિમાં ₹૨૦ થી ૩૦ લાખના મર્યાદિત બજેટમાં કોઈ સારી પ્રાઇમ લોકેશન પર નવો ફ્લેટ ખરીદવો લગભગ અશક્ય બની ગયું છે.
પરંતુ બદલાતા સમય સાથે નાણાકીય બજારમાં રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ એટલે કે REITs (રીટ્સ) ના રૂપમાં એક શ્રેષ્ઠ અને આધુનિક વિકલ્પ ઉપલબ્ધ થયો છે. આ વિકલ્પ તમને લાખો કે કરોડો રૂપિયાની જમીન કે આખી ઇમારત ખરીદ્યા વિના પણ દેશની મોટી કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીઝમાંથી કમાણી કરવાની તક આપે છે. હવે પ્રશ્ન એ થાય છે કે ₹૨૦ થી ૩૦ લાખના બજેટમાં પોતાનો રેન્ટલ ફ્લેટ ખરીદવો વધુ ફાયદાકારક છે કે પછી REITs માં નાણાં રોકવા? ચાલો આ બંને વિકલ્પોનું ઊંડાણપૂર્વક વિશ્લેષણ કરીએ.
REITs શું છે અને તે કેવી રીતે કામ કરે છે?
REITs ની કામગીરી ઘણી અંશે મ્યુચ્યુઅલ ફંડ જેવી જ હોય છે. જેમ મ્યુચ્યુઅલ ફંડમાં નાના-નાના રોકાણકારો પાસેથી નાણાં એકત્ર કરીને શેરબજારમાં રોકાણ કરવામાં આવે છે, તેમ REITs માં એકત્ર કરાયેલા ફંડનો ઉપયોગ મોટા આઈટી પાર્ક્સ (IT Parks), પ્રાઇમ લોકેશન પર આવેલા મોલ્સ અને લક્ઝરી ઓફિસ કોમ્પ્લેક્સ જેવી પ્રીમિયમ કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીઝ ખરીદવા અને વિકસાવવામાં થાય છે.
જો તમારું બજેટ ₹૨૦ થી ૩૦ લાખનું હોય, તો આજના સમયમાં કોઈપણ મોટા શહેરમાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટી, રજીસ્ટ્રેશન ચાર્જિસ અને બ્રોકરેજ વગેરેનો વધારાનો ખર્ચ કાઢ્યા પછી એક નાનો ફ્લેટ લેવો પણ મુશ્કેલ બને છે. તેની સામે REITs ના માધ્યમથી તમે ખૂબ નાની રકમથી પણ દેશની મોટી અને મોંઘી કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીઝમાં આંશિક માલિકી (Fractional Ownership) મેળવી શકો છો.
નિયમિત આવકની ગેરંટી: સિક્યોરિટીઝ એન્ડ એક્સચેન્જ બોર્ડ ઓફ ઈન્ડિયા (SEBI) ના કડક નિયમો મુજબ, REITs માટે પોતાની ચોખ્ખી કમાણીનો ઓછામાં ઓછો ૯૦ ટકા હિસ્સો રોકાણકારો વચ્ચે ડિવિડન્ડ અથવા વ્યાજ સ્વરૂપે વહેંચવો ફરજિયાત છે. SEBI નો આ નિયમ રોકાણકારો માટે નિયમિત અને સુરક્ષિત પેસિવ ઇનકમ (Passive Income) સુનિશ્ચિત કરે છે.
રેન્ટલ ફ્લેટ ખરીદવાના ફાયદા અને જોખમો
એક નાનો ફ્લેટ ખરીદવો એ રોકાણકારને માનસિક રીતે સંતોષ અને સંપત્તિ હોવાનો વાસ્તવિક અહેસાસ કરાવે છે. આ પ્રોપર્ટી તમારી આંખો સામે હોય છે, તેથી તેમાં સુરક્ષાની લાગણી વધુ રહે છે.
ફિઝિકલ પ્રોપર્ટીના મુખ્ય પાસાઓ:
સંપૂર્ણ નિયંત્રણ: ઘર કોને ભાડે આપવું, ભાડું કેટલું રાખવું અને ક્યારે વધારવું તેમજ ભવિષ્યમાં આ પ્રોપર્ટી ક્યારે વેચવી, આ તમામ નિર્ણયો સંપૂર્ણપણે તમારા હાથમાં હોય છે.
કેપિટલ એપ્રિશિયેશન: જો આસપાસના વિસ્તારમાં ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર કે વિકાસના મોટા કામો થાય, તો ફ્લેટના ભાવમાં ઝડપી ઉછાળો આવી શકે છે.
જોકે, તેના જોખમો અને મર્યાદાઓ પણ ઓછી નથી:
૧. ઓછી રેન્ટલ યીલ્ડ (Rental Yield): ભારતમાં રેસિડેન્શિયલ (રહેણાંક) પ્રોપર્ટીઝમાંથી મળતું વાર્ષિક ભાડું ખૂબ ઓછું હોય છે. સામાન્ય રીતે ઘરમાંથી વાર્ષિક રેન્ટલ યીલ્ડ માત્ર ૧.૫ ટકાથી ૪ ટકાની આસપાસ જ સીમિત રહે છે.
૨. મેન્ટેનન્સ અને ટેક્સનો બોજ: ઘરનું વાર્ષિક સોસાયટી મેન્ટેનન્સ, પ્રોપર્ટી ટેક્સ અને સમય જતાં થતી તૂટફૂટનું રિપેરિંગ આ બધો જ ખર્ચ મકાનમાલિકે પોતે ભોગવવો પડે છે.
૩. ખાલી ઘરનું નુકસાન: જો કોઈ કારણસર થોડા મહિનાઓ સુધી યોગ્ય ભાડુઆત ન મળે, તો ઘર બંધ રહે છે અને તે ગાળા દરમિયાન ભાડાની આવક શૂન્ય થઈ જાય છે, જે આર્થિક નુકસાન પહોંચાડે છે.
રોકાણ માટે કયો વિકલ્પ સૌથી યોગ્ય છે?
જો તમે મકાનમાલિક બનવાની ઝંઝટ, ભાડુઆતો સાથેની રોજબરોજની કચકચ કે ઘરના રિપેરિંગના ખર્ચ વિના રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરનો લાભ મેળવવા માંગતા હોવ, તો REITs તમારા માટે એક ઉત્તમ વિકલ્પ છે.
લિક્વિડિટી (સરળતાથી રોકડમાં રૂપાંતર): REITs શેરબજાર (Stock Market) પર લિસ્ટેડ હોવાથી તેમાં ફિઝિકલ પ્રોપર્ટીની સરખામણીએ લિક્વિડિટી ઘણી વધારે હોય છે. તમારે જ્યારે પૈસાની જરૂર હોય ત્યારે તમે સેકન્ડોમાં તેના યુનિટ્સ વેચીને નાણાં છૂટા કરી શકો છો, જ્યારે ફ્લેટ વેચતા મહિનાઓ કે વર્ષો પણ લાગી જાય છે.
બજારનું જોખમ: REITs શેરબજાર સાથે જોડાયેલા હોવાથી બજારના ઉતાર-ચઢાવની અસર તેના યુનિટ્સના ભાવ પર જોવા મળે છે, જેના માટે રોકાણકારે તૈયાર રહેવું પડે છે.
બીજી તરફ, જો તમારી પાસે પૂરતી મૂડી હોય, સ્થાનિક રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટની ઊંડી સમજ હોય અને તમે લાંબા ગાળા સુધી ભાડુઆતો તેમજ પ્રોપર્ટી મેનેજમેન્ટની પડકારો ઝીલવા માનસિક રીતે તૈયાર હોવ, તો તમે ફિઝિકલ રેન્ટલ ફ્લેટ તરફ જઈ શકો છો.
