રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં ધમાકો! 5 ઓગસ્ટથી ખુલી રહ્યો છે આ અનોખો NFO, જાણો તેનાથી તમને શું ફાયદો થશે
ભારતના કમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ (વાણિજ્યિક અસ્કયામતો) ક્ષેત્રમાં મોટી કમાણી કરવાની ઈચ્છા ધરાવતા છૂટક (Retail) રોકાણકારો માટે હવે એક મોટો અને નવો રસ્તો ખુલી ગયો છે. જો તમે કરોડો રૂપિયા ખર્ચીને ઓફિસ સ્પેસ કે શોપિંગ મોલ જેવી કમર્શિયલ પ્રોપર્ટી ખરીદી શકતા નથી, છતાં આ ક્ષેત્રની તેજીનો લાભ લેવા માગો છો, તો એડેલવાઈસ મ્યુચ્યુઅલ ફંડ (Edelweiss Mutual Fund) એક અનોખી તક લઈને આવ્યું છે.
એડેલવાઈસ મ્યુચ્યુઅલ ફંડે ‘Edelweiss Nifty REITs & Realty Index Fund’ લોન્ચ કરવાની જાહેરાત કરી છે. આ નવો ફંડ ઓફર (NFO) 5 ઓગસ્ટ થી રોકાણકારો માટે ખુલી રહ્યો છે. ફંડ હાઉસના જણાવ્યા મુજબ, આ ભારતનું સૌથી પહેલું REIT-આધારિત ઇન્ડેક્સ ફંડ છે, જે સામાન્ય રોકાણકારોને રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં સરળતાથી પ્રવેશવાની તક આપશે.
ઇન્ડેક્સ ફંડ કેવી રીતે કામ કરશે?
આ એક ઓપન-એન્ડેડ પેસિવ મ્યુચ્યુઅલ ફંડ સ્કીમ છે. તેનો મુખ્ય ઉદ્દેશ્ય ‘Nifty REITs & Realty Total Return Index’ ના પ્રદર્શનને ચોક્કસપણે ટ્રેક કરવાનો છે. આ ફંડ પોતાના પોર્ટફોલિયોના મોટાભાગના નાણાં આ ઇન્ડેક્સમાં સામેલ સિક્યોરિટીઝમાં જ રોકશે.
દૈનિક નાણાકીય વ્યવહારો અને લિક્વિડિટી જરૂરિયાતોને પૂરી કરવા માટે ફંડની રકમનો એક નાનો હિસ્સો ડેટ (Debt) અને મની માર્કેટ સાધનોમાં રોકવામાં આવી શકે છે. અન્ય ઇન્ડેક્સ ફંડ્સની જેમ, આ ફંડનો હેતુ કોઈ ફંડ મેનેજરની વ્યક્તિગત પસંદગી દ્વારા બજારને હરાવવાનો નથી, પરંતુ નિફ્ટીના નિર્ધારિત ઇન્ડેક્સનું આબેહૂબ અનુકરણ (Mirror) કરવાનો છે.
એક જ ફંડમાં રિયલ એસ્ટેટનું વૈવિધ્યસભર (Diversified) પોર્ટફોલિયો
સીધી રીતે કોઈ કમર્શિયલ પ્રોપર્ટી ખરીદવાની સરખામણીમાં, આ મ્યુચ્યુઅલ ફંડ દ્વારા રોકાણકારોને એક જ પ્લેટફોર્મ પરથી રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રનું વ્યાપક એક્સપોઝર મળે છે.
હાલની ગણતરી મુજબ, આ અંડરલાઇંગ ઇન્ડેક્સ પોતાની કુલ સંપત્તિમાંથી:
-
આશરે 60% રોકાણ: ભારતના લિસ્ટેડ REITs (રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ) માં કરશે, જે ભાડાની સ્થિર આવક આપે છે.
-
આશરે 40% રોકાણ: શેરબજારમાં લિસ્ટેડ રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સના શેરોમાં કરશે, જે ભાવવધારાનો લાભ આપે છે.
આ રીતે રોકાણકારોને એકસાથે આવક આપનારી વાણિજ્યિક અસ્કયામતો અને મકાનો/ઓફિસો બનાવતી બિલ્ડર કંપનીઓ એમ બંનેમાં ભાગીદારી મળશે. ભવિષ્યમાં જેમ જેમ ભારતમાં વધુ REITs લિસ્ટેડ થશે, તેમ તેમ આ ઇન્ડેક્સમાં REITs નું પ્રમાણ કુદરતી રીતે વધતું જશે.
ઇન્ડેક્સમાં કઈ દિગ્ગજ કંપનીઓ સામેલ છે?
હાલમાં આ ઇન્ડેક્સમાં 15 અગ્રણી સિક્યોરિટીઝનો સમાવેશ થાય છે. જેમાં Embassy Office Parks REIT, Brookfield India Real Estate Trust, Nexus Select Trust, Mindspace Business Parks REIT અને Knowledge Realty Trust જેવા મોટા REITs નો સમાવેશ થાય છે. આ ઉપરાંત DLF, Godrej Properties, Lodha Developers, Phoenix Mills અને Prestige Estates જેવા દેશના ટોચના રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સના શેરો પણ સામેલ છે.
કોઈ એક જ કંપની પર બધો આધાર ન રહે તે માટે આ ઇન્ડેક્સમાં કોઈપણ એક સિક્યોરિટીનું વજન (Weightage) મહત્તમ 15% સુધી જ સીમિત (Cap) રાખવામાં આવ્યું છે, જેનાથી રોકાણકારોનું જોખમ ઘટે છે.
આ માત્ર શુદ્ધ (Pure) REIT ફંડ કેમ નથી?
ઘણા રોકાણકારોના મનમાં એવો પ્રશ્ન ઉદ્ભવી શકે છે કે જો આ ફંડ REIT-કેન્દ્રિત છે, તો પછી તેમાં રિયલ એસ્ટેટ કંપનીઓના શેરો કેમ ઉમેરવામાં આવ્યા છે? માત્ર REITs માં જ આખું રોકાણ કેમ ન કરાયું?
આ પ્રશ્નનો જવાબ ભારતના REIT બજારના વર્તમાન કદમાં છુપાયેલો છે. ભારતમાં હાલમાં ખૂબ જ મર્યાદિત સંખ્યામાં લિસ્ટેડ REITs ઉપલબ્ધ છે. માત્ર 5-6 REITs ના આધારે એક મોટું અને વૈવિધ્યસભર (Diversified) પોર્ટફોલિયો બનાવવું અત્યારે શક્ય નથી. તેથી, નિફ્ટીના આ ઇન્ડેક્સે REITs ની સાથે લિસ્ટેડ રિયલ એસ્ટેટ કંપનીઓનો સમન્વય કર્યો છે.
એડેલવાઈસ મ્યુચ્યુઅલ ફંડના જણાવ્યા અનુસાર, આગામી વર્ષોમાં જેમ જેમ વધુ કમર્શિયલ પ્રોપર્ટીઝ REITs ના સ્વરૂપે બજારમાં લિસ્ટેડ થશે, તેમ તેમ આ ઇન્ડેક્સ ધીમે ધીમે મુખ્યત્વે – અથવા સંપૂર્ણપણે – REITs આધારિત ફંડમાં પરિવર્તિત થઈ જશે.
ભારતમાં REITs તરફ રોકાણકારોનું આકર્ષણ કેમ વધી રહ્યું છે?
છેલ્લા કેટલાક વર્ષોમાં ભારતનું લિસ્ટેડ REIT માર્કેટ ખૂબ જ ઝડપથી વિકસ્યું છે.
-
બજારનું કદ: હાલમાં લિસ્ટેડ REITs મળીને આશરે ₹3.1 લાખ કરોડની કમર્શિયલ એસેટ્સ નું સંચાલન કરે છે.
-
માર્કેટ કેપ: તેમનું સંયુક્ત માર્કેટ કેપિટલાઇઝેશન ₹2.1 લાખ કરોડથી વધુ છે.
-
ઓક્યુપન્સી અને પેઆઉટ: આ પ્રોપર્ટીઝમાં ઓક્યુપન્સી (ઓફિસો ભરાયેલી રહેવાનો દર) 90% થી 99% જેટલો ઊંચો છે. વધુમાં, 2019 થી અત્યાર સુધીમાં આ ટ્રસ્ટ્સે રોકાણકારોને ₹31,700 કરોડથી વધુનું ડિવિડન્ડ/વ્યાજ વહેંચ્યું છે.
આમ છતાં, ભારતમાં આ ક્ષેત્ર હજુ પ્રાથમિક તબક્કામાં જ છે. ભારતમાં ગ્રેડ-એ (Grade-A) કક્ષાની કુલ ઓફિસ સ્પેસમાંથી માત્ર 13% હિસ્સો જ અત્યાર સુધી REITs દ્વારા લિસ્ટ થયો છે. આ દર્શાવે છે કે ભવિષ્યમાં બિલ્ડરો પોતાની અન્ય વાણિજ્યિક મિલકતોનું રોકડમાં રૂપાંતર કરશે, જેનાથી આ ક્ષેત્રમાં ગ્રોથની અથાહ શક્યતાઓ છે.
ઝડપી શહેરીકરણ, ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરનો વિકાસ, વૈશ્વિક કેપેબિલિટી સેન્ટર્સ (GCCs) નો ભારતમાં પગપેસારો, મેન્યુફેક્ચરિંગ ક્ષેત્રનો વિસ્તાર અને સંસ્થાકીય રોકાણકારોનો વધતો રસ આ સેક્ટર માટે લાંબા ગાળાના પ્રોત્સાહક પરિબળો છે.
આ ફંડમાં InvITs નો સમાવેશ કેમ કરવામાં આવ્યો નથી?
બીજો સામાન્ય પ્રશ્ન એ થાય છે કે રિયલ એસ્ટેટની જેમ ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (InvITs) ને આ ફંડમાં કેમ સ્થાન ન મળ્યું?
એડેલવાઈસ ફંડ હાઉસે સ્પષ્ટતા કરી છે કે ભારતીય શેરબજાર નિયમનકાર સેબી (SEBI) ના હાલના ફ્રેમવર્ક મુજબ પેસિવ ફંડ્સ માટે REITs અને InvITs ની વર્ગીકરણ પ્રક્રિયા અલગ-અલગ છે. SEBI ના નિયમો મુજબ REITs ને ઇક્વિટી સાધન (Equity Instrument) ગણવામાં આવે છે, જ્યારે InvITs માં ડેટ અને ઇક્વિટી બંનેના લક્ષણો હોવાથી તેને ‘હાઇબ્રિડ’ ગણવામાં આવે છે.
જો બંનેને ભેગા કરવામાં આવે, તો તે પેસિવ સ્કીમ માટે હાઇબ્રિડ ઇન્ડેક્સ ફંડ બની જાય, જે પ્રવર્તમાન નિયમો હેઠળ મંજૂર નથી. તેથી આ ફંડમાં માત્ર REITs અને રિયલ એસ્ટેટ શેરો જ સામેલ કરવામાં આવ્યા છે.
