REITsનો બદલાતો ટ્રેન્ડ: ભાડા સાથે યુનિટના ભાવવધારાથી પણ મોટું રિટર્ન
છેલ્લા કેટલાક વર્ષોમાં ભારતીય શેરબજારમાં રોકાણકારો માટે ઘણા નવા અને આકર્ષક વિકલ્પો ઉભરી આવ્યા છે. તેમાંથી એક છે રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ એટલે કે ‘REITs’. અત્યાર સુધી મોટાભાગના રોકાણકારો REITs ને માત્ર એક એવી યોજના ગણતા હતા જેમાંથી નિયમિત ધોરણે ભાડાની આવક કે ડિવિડન્ડ મળી રહે. સામાન્ય રીતે તેને ફિક્સ ડિપોઝિટ (FD) કે ડેટ ફંડ્સ જેવો ડિવિડન્ડ આપતો વિકલ્પ માનવામાં આવતો હતો. પરંતુ હવે આ ખ્યાલ ઝડપથી બદલાઈ રહ્યો છે.
ઓગસ્ટ ૨૦૨૬માં જાહેર થયેલા ‘REIT સેક્ટર નોટ’ ના તાજેતરના અહેવાલ અનુસાર, રોકાણકારો માટે REITs હવે માત્ર ફિક્સ્ડ ઇનકમ પૂરતા મર્યાદિત નથી રહ્યા, પરંતુ તે ‘ટોટલ રિટર્ન’ (કુલ વળતર) આપતું એક ઉત્કૃષ્ટ સાધન બની ગયા છે. આ અહેવાલના આંકડા દર્શાવે છે કે છેલ્લા ૧૨ મહિનામાં (TTM) ભારતીય લિસ્ટેડ REITs એ જે કુલ વળતર આપ્યું છે, તેમાંથી આશરે ૬૫ થી ૭૦ ટકા જેટલું વળતર માત્ર ને માત્ર પાઈસ એપ્રિશિયેશન એટલે કે યુનિટ્સના ભાવમાં થયેલા વધારા (કેપિટલ ગેઇન્સ)માંથી આવ્યું છે. બાકીનું ૩૦ થી ૩૫ ટકા વળતર નિયમિત કેશ ડિસ્ટ્રિબ્યુશન દ્વારા પ્રાપ્ત થયું છે.
રોકાણકારો માટે આ તફાવત સમજવો શા માટે જરૂરી છે?
એક સામાન્ય રોકાણકાર તરીકે આ તફાવત સમજવો અત્યંત મહત્વપૂર્ણ છે. મૂળભૂત રીતે REITs ની રચના એવી રીતે કરવામાં આવી છે કે તેઓ પોતાની માલિકીની કોમર્શિયલ ઈમારતો, આઈટી પાર્ક્સ કે મોલ જેવા રિયલ એસ્ટેટ એસેટ્સમાંથી જે ભાડું કે ઓપરેટિંગ આવક મેળવે છે, તેનો મોટો હિસ્સો પોતાના યુનિટ હોલ્ડર્સને નિયમિત સમયાંતરે વહેંચે છે. આ કારણસર જ લોકો સુરક્ષિત કેશ ફ્લો માટે તેમાં રોકાણ કરતા હોય છે.
પરંતુ જ્યારે આ જ REITs સ્ટોક એક્સચેન્જ પર લિસ્ટ થાય છે, ત્યારે શેરબજારના મૂલ્યાંકનને આધારે તેના યુનિટના ભાવમાં પણ ફેરફાર થાય છે. જો ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે વૃદ્ધિ થાય, તો તેના યુનિટ્સના ભાવ પણ વધે છે. આમ, રોકાણકારને એકસાથે બે મોરચે ફાયદો થાય છે: પહેલો, દર ક્વાર્ટરે કે વર્ષે મળતું નિયમિત ભાડું (ડિસ્ટ્રિબ્યુશન) અને બીજો, સમય જતાં યુનિટની કિંમતમાં થતો વધારો.
શું કહે છે તાજેતરના આંકડા?
અહેવાલ મુજબ, ભારતના મુખ્ય લિસ્ટેડ REITs એ કેપિટલ ગ્રોથની સાથે સાથે અત્યંત આકર્ષક ડીસ્ટ્રીબ્યુશન યીલ્ડ (વળતરનો દર) આપ્યો છે. આ વિશ્લેષણમાં તાજેતરમાં લિસ્ટ થયેલા ‘નોલેજ રિયાલ્ટી’ (Knowledge Realty) અને ‘બાગમાને રીટ’ (Bagmane REIT) નો સમાવેશ કરવામાં આવ્યો નથી, કારણ કે તેમની લિસ્ટિંગ હિસ્ટ્રી ટૂંકી છે.
આગળ વધતાં પહેલાં, ઓગસ્ટ ૨૦૨૬ સુધીના આંકડાઓને આધારે દેશના ચાર મુખ્ય લિસ્ટેડ REITs ના પ્રદર્શન પર નજર કરીએ:
ભારતીય REITs નું સરેરાશ ડિસ્ટ્રિબ્યુશન યીલ્ડ અને XIRR (ઓગસ્ટ ૨૦૨૬ મુજબ):
Brookfield India REIT: સરેરાશ વાર્ષિક ડિસ્ટ્રિબ્યુશન યીલ્ડ ૭.૪% | ૧૨ મહિનાનું કુલ XIRR ૨૨.૦%
Mindspace Business Parks REIT: સરેરાશ વાર્ષિક ડિસ્ટ્રિબ્યુશન યીલ્ડ ૬.૯% | ૧૨ મહિનાનું કુલ XIRR ૨૩.૭%
Embassy Office Parks REIT: સરેરાશ વાર્ષિક ડિસ્ટ્રિબ્યુશન યીલ્ડ ૬.૮% | ૧૨ મહિનાનું કુલ XIRR ૧૫.૧%
Nexus Select Trust: સરેરાશ વાર્ષિક ડિસ્ટ્રિબ્યુશન યીલ્ડ ૭.૫% | ૧૨ મહિનાનું કુલ XIRR ૨૨.૦%
ઉપરોક્ત આંકડા સ્પષ્ટપણે દર્શાવે છે કે આ તમામ પ્લેટફોર્મ્સે સરેરાશ ૬.૮% થી ૭.૫% સુધીનું મજબૂત ડિસ્ટ્રિબ્યુશન યીલ્ડ આપ્યું છે. પરંતુ જો તમે કુલ વળતર (TTM XIRR) જુઓ તો તે ૧૫% થી વધીને ૨૩.૭% સુધી પહોંચી ગયું છે. આ વધારાનો મોટો હિસ્સો રોકાણકારોને કેપિટલ એપ્રિશિયેશન દ્વારા જ મળ્યો છે.
નિયમિત આવકનું મહત્વ હજુ પણ અકબંધ
ભલે તાજેતરના સમયમાં કેપિટલ ગેઇન્સ અથવા ભાવવધારાનો હિસ્સો કુલ વળતરમાં સૌથી મોટો રહ્યો હોય, પરંતુ નિયમિત આવક (Distributions) એ હજુ પણ REITs ના રોકાણનો મુખ્ય આધારસ્તંભ છે.
જે રોકાણકારો પોતાના પોર્ટફોલિયોમાં સ્થિરતા ઈચ્છે છે અને બેંક એફડી કરતાં વધુ સારા વળતરની સાથે સાથે ફુગાવા (Inflation) સામે રક્ષણ મેળવવા માંગે છે, તેમના માટે REITs એક ઉત્તમ વિકલ્પ સાબિત થઈ રહ્યા છે. કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટમાંથી આવતું ભાડું સમય જતાં વધતું રહે છે, જેના કારણે રોકાણકારોને મળતી વાર્ષિક રકમમાં પણ સુધારો થાય છે.
બેવડા ફાયદાની તક: રોકાણકારો માટે યોગ્ય વ્યૂહરચના
હવે આ ક્ષેત્રમાં રોકાણ કરતી વખતે રોકાણકારોએ પોતાની માનસિકતા બદલવાની જરૂર છે. REITs માં રોકાણ કરવાનો અર્થ હવે માત્ર દર મહિને કે દર ક્વાર્ટરે ચેક મેળવવો એટલો જ નથી રહ્યો, પરંતુ તે તમારા મૂડી ભંડોળને ઝડપથી વધારવાનું પણ એક સાધન બની ગયું છે.
જો કોઈ રોકાણકાર લાંબા ગાળા માટે REITs માં નાણાં રોકે છે, તો તેને બેવડો લાભ મળે છે:
૧. સ્થિર કેશ ફ્લો: પોર્ટફોલિયોની અંડરલાઈંગ રિયલ એસ્ટેટ એસેટ્સ દ્વારા જનરેટ થતું નિયમિત કેશ ડિસ્ટ્રિબ્યુશન.
૨. વેલ્થ ક્રિએશન: ભારતીય આર્થિક વિકાસ અને કોમર્શિયલ સ્પેસની વધતી માંગને કારણે યુનિટ્સના માર્કેટ વેલ્યુમાં થતો સુંદર વધારો.
