જો બિલ્ડર પઝેશન ના આપે તો શું કરવું? RERA ની મર્યાદાઓ અને તમારી લડાઈ
ભારતમાં રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર હંમેશા વિવાદો અને અનિશ્ચિતતાઓથી ઘેરાયેલું રહ્યું છે. વર્ષ ૨૦૧૬માં જ્યારે ‘રિયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ’ એટલે કે RERA અમલમાં આવ્યો, ત્યારે લાખો મધ્યમવર્ગીય પરિવારોને આશા જાગી હતી કે હવે તેમના સપનાના ઘર સુરક્ષિત રહેશે. પરંતુ, વાસ્તવિકતા કંઈક અલગ જ જોવા મળી રહી છે. આજે RERA એક એવા ‘દાંત વગરના વાઘ’ સમાન બની ગયો છે જે કાગળ પર તો ગર્જના કરે છે, પણ મેદાનમાં લાચાર છે. આ લેખમાં આપણે સમજીશું કે કેમ RERA તેની મૂળભૂત જવાબદારીઓ નિભાવવામાં નિષ્ફળ રહ્યું છે અને શા માટે બિલ્ડરો હજુ પણ કાયદાની છટકબારીઓનો ફાયદો ઉઠાવી રહ્યા છે.
RERA: ન્યાયની આશા અને અમલીકરણની લાચારી
RERA નો મુખ્ય હેતુ ગ્રાહકોને સમયસર પઝેશન અપાવવાનો અને બિલ્ડરોની મનમાની અટકાવવાનો હતો. જોકે, ગ્રાહક જ્યારે કોર્ટમાં જાય છે અને પોતાની તરફેણમાં ઓર્ડર મેળવે છે, ત્યારે તેની ખરી મુસીબત શરૂ થાય છે. કોર્ટ ઓર્ડર તો આપી દે છે કે બિલ્ડરે વ્યાજ સાથે પૈસા પાછા આપવા અથવા પ્રોજેક્ટ પૂરો કરવો, પણ આ ઓર્ડરનું પાલન કરાવવાની સત્તા RERA પાસે મર્યાદિત છે.
હાલની વ્યવસ્થા મુજબ, જો બિલ્ડર પૈસા પાછા ન આપે, તો RERA વસૂલાત માટે સ્થાનિક મહેસૂલ અધિકારીઓ (જેમ કે કલેક્ટર કે મામલતદાર) પર નિર્ભર રહે છે. આ અધિકારીઓ પહેલેથી જ સરકારી કામો અને વહીવટી જવાબદારીઓથી દબાયેલા હોય છે. પરિણામે, રિકવરી સર્ટિફિકેટ (RC) માત્ર એક કાગળનો ટુકડો બનીને રહી જાય છે. બિલ્ડરો જાણે છે કે સિસ્ટમ ધીમી છે, અને આ ઢીલાશનો લાભ લઈને તેઓ મિલકતો સગેવગે કરી નાખે છે. જ્યારે ન્યાયિક વિજય અને વાસ્તવિક વસૂલાત વચ્ચે આટલો મોટો તફાવત હોય, ત્યારે સામાન્ય માણસનો કાયદા પરથી વિશ્વાસ ઉઠવા લાગે છે.
IBC અને કાયદાકીય છટકબારીઓનો ખેલ
બિલ્ડરો માટે સૌથી મોટું હથિયાર ‘ઇન્સોલ્વન્સી એન્ડ બેન્કરપ્સી કોડ’ (IBC) સાબિત થઈ રહ્યું છે. જ્યારે પણ કોઈ પ્રોજેક્ટમાં RERA નો સકંજો કસાય છે, ત્યારે ઘણીવાર બિલ્ડર પોતે અથવા કોઈ લેણદાર કંપનીને ‘કોર્પોરેટ ઇન્સોલ્વન્સી રિઝોલ્યુશન પ્રોસેસ’ (CIRP) માં ધકેલી દે છે. એકવાર આ પ્રક્રિયા શરૂ થાય એટલે કાયદેસરનો ‘મોરેટોરિયમ’ (Moratorium) લાગુ થઈ જાય છે.
આ મોરેટોરિયમનો અર્થ એ છે કે બિલ્ડર વિરુદ્ધ ચાલી રહેલા તમામ RERA કેસો અને વસૂલાતની કાર્યવાહી સ્થગિત થઈ જાય છે. ગ્રાહક જે વર્ષોથી લડાઈ લડતો હોય છે, તે અચાનક શૂન્ય પર આવી જાય છે. બિલ્ડરો આ કાયદાકીય છટકબારીનો ઉપયોગ એક ‘સુરક્ષા કવચ’ તરીકે કરે છે. પરિણામે, સેંકડો ઘર ખરીદનારાઓ અધવચ્ચે લટકી જાય છે—ન તેમને ઘર મળે છે, ન તેમના પરસેવાની કમાણી પાછી મળે છે. આ સંજોગોમાં મધ્યમવર્ગીય માણસ હાઈકોર્ટના ચક્કર કાપવા મજબૂર બને છે, જે પોતે એક અત્યંત ખર્ચાળ અને સમય માંગી લેતી પ્રક્રિયા છે.
ભવિષ્યની રાહ: કાયદાકીય સુધારા અને સખત પગલાં
જો ખરેખર RERA ને અસરકારક બનાવવું હોય, તો તેમાં આમૂલ પરિવર્તનની જરૂર છે. નિષ્ણાતો સૂચવે છે કે RERA ને પોતાની સ્વતંત્ર અમલીકરણ પાંખ (Enforcement Unit) આપવી જોઈએ, જેથી તેણે કલેક્ટર કચેરીના ધક્કા ન ખાવા પડે. સૌથી મહત્વનો સુધારો એ હોવો જોઈએ કે જ્યારે બિલ્ડર જાણીજોઈને નાણાંની ઉચાપત કરે, ત્યારે તેની ‘વ્યક્તિગત મિલકતો’ (Personal Assets) જપ્ત કરવાની સત્તા મળવી જોઈએ. અત્યારે બિલ્ડરો કંપનીને નાદાર જાહેર કરીને પોતાની લક્ઝરી લાઈફસ્ટાઈલ ભોગવતા હોય છે, જે અટકાવવી અનિવાર્ય છે.
વધુમાં, RERA અને IBC વચ્ચે એક એવો સમન્વય સાધવો જોઈએ જેથી પ્રોજેક્ટના હિતધારકો એટલે કે ઘર ખરીદનારાઓના હક મોરેટોરિયમ હેઠળ દબાઈ ન જાય. જો સરકાર સમયસર આ કાયદામાં સુધારા નહીં કરે, તો રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાંથી લોકોનો વિશ્વાસ સંપૂર્ણપણે ઉઠી જશે. રિયલ એસ્ટેટ એ માત્ર ઈંટો અને સિમેન્ટનું માળખું નથી, પણ લાખો લોકોની જીંદગીભરની મૂડી છે.
