શું હવે રેરાના નિયમોમાં થશે ફેરફાર? સુપ્રીમ કોર્ટના આકરા વલણથી રાજ્યોમાં ચિંતા વધી
૧૨ ફેબ્રુઆરી, ૨૦૨૬ ના રોજ, સુપ્રીમ કોર્ટે રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી (RERA) ની કામગીરીની આકરી ટીકા કરતા કહ્યું કે જો સંસ્થા સામાન્ય ઘર ખરીદનારાઓના હિતોનું રક્ષણ કરવામાં અસમર્થ હોય, તો તેને બંધ કરી દેવી વધુ સારું રહેશે. હિમાચલ પ્રદેશમાં RERA ઓફિસના સ્થાનાંતરણ સંબંધિત સુનાવણી દરમિયાન આ ટિપ્પણી કરવામાં આવી હતી. કોર્ટે રાજ્યોને પ્રશ્ન કર્યો કે RERA ની સ્થાપના કયા હેતુ માટે કરવામાં આવી હતી – સામાન્ય નાગરિકોની સેવા કરવા માટે કે ડિફોલ્ટર બિલ્ડરોને રાહત આપવા માટે.
કોર્ટની નારાજગીનું કારણ શું છે?
સુનાવણી દરમિયાન, કોર્ટે અવલોકન કર્યું કે ઘણા કિસ્સાઓમાં, RERA ના આદેશો છતાં, ઘર ખરીદનારાઓને સમયસર રાહત મળી રહી નથી. પ્રોજેક્ટ્સમાં વિલંબ, કબજો ન મળવો, રિફંડમાં વિલંબ અને અપીલના નામે લાંબી કાનૂની પ્રક્રિયાઓ ખરીદદારોને રાહત મેળવવાથી રોકે છે. કોર્ટે આનો સખત વાંધો ઉઠાવતા કહ્યું કે જો નિયમનકાર પોતે અસરકારક રીતે કાર્ય નહીં કરે, તો કાયદાનો હેતુ જ નિષ્ફળ જશે.
કોર્ટે એમ પણ જણાવ્યું હતું કે RERA ની સ્થાપના 2016 માં રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં પારદર્શિતા લાવવા અને ખરીદદારોને સમયસર ન્યાય મળે તે માટે કરવામાં આવી હતી. જો કે, જો તે જ સંસ્થા ટેકનિકલ આધારો પર બિલ્ડરોને રાહત આપવાનું ચાલુ રાખે છે, જેનાથી ખરીદદારો વર્ષો સુધી રાહ જોતા રહે છે, તો તેની ઉપયોગીતા પર પ્રશ્ન ઉઠાવવો સ્વાભાવિક છે.
RERA નો મૂળ ઉદ્દેશ્ય અને વર્તમાન સ્થિતિ
RERA કાયદો લાગુ કરવાનો મુખ્ય ઉદ્દેશ્ય રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં જવાબદારી સ્થાપિત કરવાનો, પ્રોજેક્ટની સમયમર્યાદા સુનિશ્ચિત કરવાનો અને ગ્રાહક હિતોનું રક્ષણ કરવાનો હતો. તેણે દરેક પ્રોજેક્ટની નોંધણી ફરજિયાત કરી, એડવાન્સ પેમેન્ટ પર નિયંત્રણો લાદ્યા અને ખરીદદારોને ફરિયાદો નોંધાવવા માટે સશક્ત બનાવ્યા.
જોકે, ભૂતકાળમાં ઘણા રાજ્યોમાં RERA ની કામગીરી અંગે પ્રશ્નો ઉભા થયા છે. કેટલાક કિસ્સાઓમાં, સત્તાવાળાઓના પદ લાંબા સમય સુધી ખાલી રહ્યા, જ્યારે અન્યમાં, એપેલેટ ટ્રિબ્યુનલ નિષ્ક્રિય રહ્યા. આના કારણે નિર્ણયોના અમલીકરણમાં વિલંબ થયો અને ખરીદદારોને રાહત મેળવવામાં સમય લાગ્યો.
શું ડિફોલ્ટિંગ બિલ્ડરોને રાહત મળી રહી છે?
સુપ્રીમ કોર્ટનું અવલોકન એ હકીકત પર આધારિત હતું કે ઘણા કિસ્સાઓમાં, બિલ્ડરો અપીલ અને તકનીકી પ્રક્રિયાઓનો આશરો લઈને કાર્યવાહીમાં વિલંબ કરે છે. ખરીદદારોને રિફંડ કે વળતર મેળવવામાં ઘણો સમય લાગે છે. કોર્ટે સૂચવ્યું કે જો RERA પ્રક્રિયા બિલ્ડરોને રાહત આપવાનું સાધન બની રહી છે, તો તે કાયદાની ભાવનાની વિરુદ્ધ છે.
ન્યાયાધીશોએ રાજ્યોને ચેતવણી આપી કે તેઓ તેમના RERA એકમોની સમીક્ષા કરે અને ખાતરી કરે કે આ સંસ્થા માત્ર ઔપચારિકતા ન બને.
રાજ્યોની જવાબદારી પર પણ ટિપ્પણી કરી
સુપ્રીમ કોર્ટે જણાવ્યું હતું કે RERA રાજ્ય સ્તરે લાગુ કરવામાં આવે છે અને તેની અસરકારકતા મોટાભાગે રાજ્ય સરકારોની પ્રતિબદ્ધતા પર આધારિત છે. જો રાજ્યો પૂરતા સંસાધનો, સ્ટાફ અને સ્વતંત્રતા પૂરી પાડશે નહીં, તો કાયદાનો હેતુ નિષ્ફળ જશે.
કોર્ટે હિમાચલ પ્રદેશમાં RERA ઓફિસના સ્થાનાંતરણ સંબંધિત વહીવટી પ્રક્રિયા પર પણ પ્રશ્ન ઉઠાવ્યો અને પૂછ્યું કે શું આનાથી કેસોના નિકાલમાં વધુ વિલંબ નહીં થાય.
ઘર ખરીદનારાઓ માટે તેનો શું અર્થ છે?
સુપ્રીમ કોર્ટની કડક ટિપ્પણીથી લાખો ઘર ખરીદનારાઓને આશા છે કે RERA ની કામગીરીમાં સુધારો થશે. જો કોર્ટ કડક સૂચનાઓ જારી કરે છે, તો રાજ્યોને તેમના અધિકારીઓને વધુ અસરકારક બનાવવાની ફરજ પડી શકે છે. આનાથી પેન્ડિંગ કેસોના નિરાકરણને ઝડપી બનાવી શકાય છે અને ખરીદદારો માટે સમયસર ન્યાયની સંભાવના વધી શકે છે.
રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં વિશ્વાસ જાળવી રાખવા માટે, નિયમનકારી સંસ્થા મજબૂત અને નિષ્પક્ષ દેખાય તે જરૂરી છે.
રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર પર સંભવિત અસર
સુપ્રીમ કોર્ટની ટિપ્પણીઓ રિયલ એસ્ટેટ કંપનીઓ પર પણ દબાણ વધારી શકે છે. જો RERA ને કડક રીતે લાગુ કરવામાં આવે અને ડિફોલ્ટિંગ પ્રોજેક્ટ્સ સામે કડક પગલાં લેવામાં આવે, તો તે બજાર શિસ્તમાં વધારો કરશે. જોકે, ઉદ્યોગ માને છે કે પ્રમાણિક વિકાસકર્તાઓને બિનજરૂરી મુશ્કેલીઓનો સામનો ન કરવો પડે તે માટે સંતુલન જાળવવું પણ મહત્વપૂર્ણ છે.
નિષ્ણાતો કહે છે કે પારદર્શિતા અને જવાબદારી ક્ષેત્રમાં લાંબા ગાળાની સ્થિરતા લાવશે અને રોકાણકારોનો વિશ્વાસ મજબૂત કરશે.
શક્ય છે કે સુપ્રીમ કોર્ટ આ બાબતે વિગતવાર માર્ગદર્શિકા જારી કરી શકે છે અથવા રાજ્યોને તેમના RERA એકમોની કામગીરીની સમીક્ષા કરવા નિર્દેશ આપી શકે છે. કોર્ટે સ્પષ્ટપણે સૂચવ્યું છે કે જો કાયદો તેના હેતુથી ભટકે છે, તો સુધારા જરૂરી છે.
નિષ્કર્ષ: મજબૂત સંકેતો, સુધારાની જરૂરિયાત
સુપ્રીમ કોર્ટની ટિપ્પણીઓએ RERA ની કામગીરી પર ગંભીર પ્રશ્નો ઉભા કર્યા છે. જો આ સંસ્થા જનતાના હિતોનું રક્ષણ કરવામાં નિષ્ફળ જાય, તો તેની વિશ્વસનીયતા પર અસર થશે. રાજ્ય સરકારો અને સંબંધિત અધિકારીઓ આ મજબૂત સંદેશનો કેવી રીતે પ્રતિભાવ આપે છે અને ભવિષ્યમાં RERA ને વધુ અસરકારક અને જવાબદાર બનાવી શકાય છે કે કેમ તે જોવાનું બાકી છે.
