EMI ભરવામાં પડી રહી છે મુશ્કેલી? બેંક તરત જ ઘર કબજે નથી કરતી, જાણો શું છે ગ્રાહકોના કાયદાકીય અધિકારો
પોતાનું ઘર હોવું એ દરેક વ્યક્તિનું સપનું હોય છે, અને આ સપનું પૂરું કરવા માટે મોટાભાગના લોકો હોમ લોનનો સહારો લે છે. પરંતુ, જીવનમાં ક્યારેક આર્થિક કટોકટી, નોકરી જવી કે અન્ય કોઈ કારણોસર હોમ લોનના હપ્તા (EMI) ભરવામાં મુશ્કેલી પડી શકે છે. ઘણા લોકોના મનમાં એવો ડર હોય છે કે જો એક કે બે હપ્તા ચૂકી જવાય તો બેંક તરત જ ઘર કબજે કરી લેશે અથવા તેની હરાજી કરી દેશે. પરંતુ વાસ્તવિકતામાં, પ્રક્રિયા આટલી ઝડપી નથી હોતી. ભારતમાં બેંકોએ કોઈપણ મિલકની હરાજી કરતા પહેલા કડક કાયદાકીય પ્રક્રિયાઓનું પાલન કરવું પડે છે, જેમાં ગ્રાહકને પોતાની બાકી રકમ ચૂકવવા માટે પૂરતો સમય અને તક આપવામાં આવે છે.
ત્રણ હપ્તા બાકી એટલે NPA: અહીંથી શરૂ થાય છે કાયદાકીય પ્રક્રિયા
બેંકિંગના નિયમો મુજબ, જો તમે સતત 90 દિવસ સુધી એટલે કે સતત ત્રણ મહિના સુધી હોમ લોનનો EMI નથી ભરતા, તો બેંક તમારા લોન એકાઉન્ટને NPA (Non-Performing Asset) એટલે કે બિન-કાર્યક્ષમ અસ્કયામત જાહેર કરે છે. જ્યાં સુધી લોન NPA નથી થતી, ત્યાં સુધી બેંક માત્ર રિમાઇન્ડર મોકલે છે. પરંતુ એકવાર લોન NPA જાહેર થઈ જાય પછી, બેંક SARFAESI Act (સરફેસી એક્ટ) હેઠળ કાર્યવાહી શરૂ કરી શકે છે.
NPA જાહેર થયા પછી, બેંક સૌથી પહેલા તમને 60 દિવસની ડિમાન્ડ નોટિસ મોકલે છે. આ નોટિસનો અર્થ એ છે કે બેંક તમને છેલ્લી તક આપી રહી છે કે તમે આગામી બે મહિનામાં તમારી તમામ બાકી રકમ વ્યાજ સાથે ચૂકવી દો. જો આ 60 દિવસ દરમિયાન તમે બેંકને સંતોષકારક જવાબ આપો અથવા તમારી પરિસ્થિતિ સમજાવો, તો બેંક સેટલમેન્ટ માટે વિચારી શકે છે. જો તમે નોટિસનો જવાબ આપો છો, તો બેંકે કાયદેસર રીતે 15 દિવસની અંદર તમારા પ્રશ્નો કે વાંધાઓનો પ્રત્યુત્તર આપવો ફરજિયાત છે. આમ, પ્રક્રિયાની શરૂઆતમાં જ તમને આશરે 105 દિવસ (90 દિવસ EMI મિસ + 15 દિવસ પ્રતિસાદ) નો મહત્વનો સમય મળી જાય છે.
હરાજીની પ્રક્રિયા અને ગ્રાહકના અધિકારો
જો ગ્રાહક 60 દિવસની નોટિસ પછી પણ પેમેન્ટ નથી કરતો, તો બેંક મિલકતનો પ્રતીકાત્મક કબજો (Symbolic Possession) લેવાની પ્રક્રિયા શરૂ કરે છે. આ તબક્કે બેંક અખબારોમાં હરાજીની નોટિસ પ્રસિદ્ધ કરે છે. પરંતુ અહીં પણ ગ્રાહક પાસે તક હોય છે. હરાજીની તારીખ નક્કી થયા પછી પણ, જો હરાજી શરૂ થાય તે પહેલાં ગ્રાહક પૂરેપૂરી રકમ જમા કરાવી દે, તો બેંક હરાજી રોકવા માટે બંધાયેલી છે. બેંકનો મુખ્ય ઉદ્દેશ્ય તમારા ઘરને વેચવાનો નથી, પણ તેની લેણી રકમ વસૂલવાનો હોય છે.
કાયદાકીય રીતે, બેંક મિલકતની હરાજી કરતા પહેલા તેની બજાર કિંમત નક્કી કરવા માટે મૂલ્યાંકન (Valuation) કરાવે છે. ગ્રાહકને જાણ કરવામાં આવે છે કે તેના ઘરની અંદાજિત કિંમત કેટલી રાખવામાં આવી છે. જો ગ્રાહકને લાગે કે બેંક ઘરની કિંમત ઘણી ઓછી આંકી રહી છે, તો તે ડેટ રિકવરી ટ્રિબ્યુનલ (DRT) માં પડકારી શકે છે. ઉપરાંત, જો હરાજીમાં ઘર વેચાયા પછી લોન કરતા વધુ રકમ મળે, તો બાકીની વધારાની રકમ બેંકે ગ્રાહકને પરત કરવી પડે છે.
EMI ચૂકી જવાય તો બચવા માટે શું કરવું?
જો તમે આર્થિક મુશ્કેલીમાં હોવ, તો બેંકથી ભાગવાને બદલે તેમની સાથે વાતચીત કરવી શ્રેષ્ઠ રસ્તો છે. તમે નીચે મુજબના વિકલ્પો વિચારી શકો છો:
-
લોન રિસ્ટ્રક્ચરિંગ: તમે બેંકને વિનંતી કરી શકો છો કે તમારા હપ્તાની રકમ ઓછી કરી દે અને લોનનો સમયગાળો (Tenure) વધારી દે. આનાથી તમારા માસિક બજેટ પર ભાર ઓછો થશે.
-
ગ્રેસ પિરિયડ: કેટલીકવાર બેંકો ટૂંકા ગાળાની મુશ્કેલી માટે થોડા મહિનાનો ‘EMI હોલિડે’ અથવા રાહત આપી શકે છે.
-
અન્ય મિલકત દ્વારા ચૂકવણી: જો તમારી પાસે કોઈ અન્ય રોકાણ જેમ કે FD, ગોલ્ડ અથવા ઇન્સ્યોરન્સ પોલિસી હોય, તો તેને સરભર કરીને હોમ લોનનો હપ્તો ભરી દેવો જોઈએ જેથી ઘર બચાવી શકાય.
યાદ રાખો કે હરાજી એ બેંક માટે છેલ્લો વિકલ્પ છે. જો તમે બેંક સાથે સતત સંપર્કમાં રહો અને તમારી સમસ્યાનું સાચું કારણ જણાવો, તો મોટાભાગના કિસ્સાઓમાં બેંક તમને સહકાર આપે છે. હોમ લોન લેતી વખતે હંમેશા ‘હોમ લોન ઇન્સ્યોરન્સ’ લેવાનો આગ્રહ રાખવો જોઈએ, જે આકસ્મિક સંજોગોમાં ખૂબ જ કામ લાગે છે.
