શું તમારી પાસે REITs કે InvITs ના શેર છે? સેબીએ લીધો રોકાણકારોના હિતમાં આ મોટો નિર્ણય!
ભારતના રીયલ એસ્ટેટ અને ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ક્ષેત્રે ગ્લોબલ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ અને વિદેશી મૂડીરોકાણ વધારવાના હેતુથી માર્કેટ રેગ્યુલેટર ‘સેબી’ (Securities and Exchange Board of India – SEBI) એ એક મહત્વપૂર્ણ અને પ્રગતિશીલ કદમ ઉઠાવ્યું છે. સેબીએ રીયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (REITs) અને પબ્લિકલી લિસ્ટેડ ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (InvITs) ને ડિપોઝિટરી રિસિપ્ટ્સ (DRs) જારી કરવા માટે મંજૂરી આપતું એક નવું નિયામક માળખું (Regulatory Framework) રજૂ કરવાનો પ્રસ્તાવ મૂક્યો છે.
આ પ્રસ્તાવનો મુખ્ય ઉદ્દેશ્ય ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ અને ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર એસેટ્સમાં વિદેશી રોકાણકારો માટે રોકાણના માર્ગો સરળ બનાવવાનો અને વૈશ્વિક મૂડીને ભારત તરફ આકર્ષવાનો છે. સેબી દ્વારા બહાર પાડવામાં આવેલા એક કન્સલ્ટેશન પેપરમાં જણાવ્યા અનુસાર, આ પગલાથી REITs અને લિસ્ટેડ InvITs માન્ય વિદેશી અધિકારક્ષેત્રોમાં (Overseas Jurisdictions) વિદેશી નાણાંમાં મૂલ્યાંકન કરાયેલ ડિપોઝિટરી રિસિપ્ટ્સ જારી કરી શકશે.
વિદેશી રોકાણકારો માટે રોકાણનો એક નવો અને સરળ માર્ગ
સેબીના જણાવ્યા અનુસાર, REITs અને InvITs માટે ડિપોઝિટરી રિસિપ્ટ્સ (DR) માળખું શરૂ કરવાથી વિદેશી રોકાણકારો માટે એક વધારાનો રોકાણ વિકલ્પ ઊભો થશે. આનાથી તેઓ આંતરરાષ્ટ્રીય સ્તરે માન્યતા પ્રાપ્ત સ્ટોક એક્સચેન્જો પર વિદેશી ચલણમાં આ સાધનોનું સીધું ટ્રેડિંગ કરી શકશે.
રેગ્યુલેટરનું માનવું છે કે આ પ્રસ્તાવ ભારતીય REITs અને InvITs ને ગ્લોબલ કેપિટલના વિશાળ પૂલનો ઉપયોગ કરવામાં મદદ કરશે, સાથે સાથે આંતરરાષ્ટ્રીય નાણાકીય બજારોમાં તેમની દૃશ્યતા (Visibility) અને ઓળખમાં પણ જબરદસ્ત વધારો કરશે.
ડિપોઝિટરી રિસિપ્ટ્સ (DRs) એ પરદેશી ડિપોઝિટરી દ્વારા ભારતીય સુરક્ષિત અસ્કયામતો સામે જારી કરાતા વિદેશી ચલણ આધારિત નાણાકીય સાધનો છે. કારણ કે આંતરરાષ્ટ્રીય રોકાણકારો ભારતમાં સીધા યુનિટ્સ ખરીદવાને બદલે વિદેશી બજારોમાં જ DRs નું ટ્રેડિંગ કરે છે, તેથી આ પ્રક્રિયા તેમના માટે અત્યંત અનુકૂળ અને જાણીતી રહે છે. આ માર્ગ દ્વારા વિદેશી ફંડ્સ ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ અને ઇન્ફ્રા પ્રોજેક્ટ્સમાં સરળતાથી નાણાં રોકી શકશે.
સેબીના આદેશ અનુસાર, ‘ડિપોઝિટરી રિસિપ્ટ્સ સ્કીમ, ૨૦૧૪’ માં સ્પષ્ટ વ્યાખ્યાયિત કરાયું છે કે “ડિપોઝિટરી રિસિપ્ટ” એટલે ભારત સ્થિત કસ્ટોડિયન પાસે જમા કરાવેલી “પરવાનગી પ્રાપ્ત જામીનગીરીઓ” (Permissible Securities) ના આધારે વિદેશી ડિપોઝિટરી દ્વારા જારી કરાયેલું વિદેશી ચલણનું સાધન. વધુમાં, આ પરવાનગી પ્રાપ્ત જામીનગીરીઓમાં સિક્યોરિટીઝ કોન્ટ્રાક્ટ્સ (રેગ્યુલેશન) એક્ટ, ૧૯૫૬ હેઠળ આવરી લેવાયેલી જામીનગીરીઓ તેમજ ફોરેન એક્સચેન્જ મેનેજમેન્ટ એક્ટ (FEMA), ૧૯૯૯ હેઠળ બિન-રહેવાસીઓ દ્વારા હસ્તગત કરી શકાય તેવી ખાનગી કંપનીઓના ડિમટીરિયલાઇઝ્ડ સાધનોનો સમાવેશ થાય છે.
નિયમનકારી ગેપ (Regulatory Gap) ને દૂર કરવાનો પ્રયાસ
આશ્ચર્યજનક વાત એ છે કે, ડિપોઝિટરી રિસિપ્ટ્સ સ્કીમ, ૨૦૧૪ અને ફોરેન એક્સચેન્જ મેનેજમેન્ટ (નોન-ડેટ ઇન્સ્ટ્રુમેન્ટ્સ) રૂલ્સ, ૨૦૧૯ પહેલેથી જ REITs અને InvITs ના યુનિટ્સ સહિત પાત્ર જામીનગીરીઓ સામે ડિપોઝિટરી રિસિપ્ટ્સ જારી કરવાની સૈદ્ધાંતિક મંજૂરી આપે છે.
જો કે, દેશના વ્યાપક કાનૂની માળખામાં આ જોગવાઈ હોવા છતાં, વર્તમાન REIT અને InvIT નિયમનોમાં આ પ્રકારના ઇશ્યુઅન્સ માટેના સ્પષ્ટ અને સક્ષમ માર્ગદર્શક નિયમોનો અભાવ હતો. સેબીનો આ નવો પ્રસ્તાવ આ જ નિયમનકારી ગેપને પૂરો કરશે, જેથી ભારતીય કંપનીઓ કાનૂની અડચણો વગર વિદેશી બજારોમાંથી ભંડોળ એકત્ર કરી શકશે.
REITs અને InvITs શું છે?
સામાન્ય રોકાણકારો માટે સમજવું જરૂરી છે કે REITs અને InvITs એ મ્યુચ્યુઅલ ફંડ જેવું જ એક માળખું છે:
-
REITs (Real Estate Investment Trusts): આ સંસ્થાઓ વ્યાવસાયિક રિયલ એસ્ટેટ (જેમ કે ઓફિસ સ્પેસ, મોલ, શોપિંગ કોમ્પ્લેક્સ) માં રોકાણ કરે છે અને તેના ભાડામાંથી આવક ઊભી કરે છે.
-
InvITs (Infrastructure Investment Trusts): આ સંસ્થાઓ માળખાકીય સુવિધાઓ જેમ કે ટોલ રોડ, પાવર પ્લાન્ટ્સ, પાવર ટ્રાન્સમિશન લાઈનો અને ટેલિકોમ ટાવર્સ જેવા પ્રોજેક્ટ્સમાં રોકાણ કરે છે.
છેલ્લા કેટલાક વર્ષોમાં ભારતમાં નાના અને મોટા રોકાણકારો વચ્ચે REITs અને InvITs નો ક્રેઝ ખૂબ જ વધ્યો છે. હવે આ ક્ષેત્રે વિદેશી મૂડીના દ્વાર સંપૂર્ણપણે ખૂલી જવાથી ભારતના ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપમેન્ટને એક નવો વેગ મળશે.
તમામ સ્ટેકહોલ્ડર્સ, રોકાણકારો અને નાણાકીય નિષ્ણાતોના પ્રતિસાદ બાદ સેબી આ અંગે આખરી માર્ગદર્શિકા જાહેર કરશે, જે ભારતીય શેરબજાર અને ઈન્ફ્રા પ્રોજેક્ટ્સ માટે માઈલસ્ટોન સાબિત થઈ શકે છે.
