યુએસ રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટને ઝટકો: મોર્ગેજ રેટ ત્રણ વર્ષની ટોચે, ઘર ખરીદવું બન્યું મોંઘું
અમેરિકાના રિયલ એસ્ટેટ બજાર અને સામાન્ય નાગરિકો માટે એક ચિંતાજનક સમાચાર સામે આવ્યા છે. અમેરિકામાં મોર્ગેજ રેટ (ગૃહ લોન પરના વ્યાજ દર) વધીને છેલ્લા લગભગ ત્રણ વર્ષના સૌથી ઉચ્ચ સ્તરે પહોંચી ગયા છે, જેના કારણે અમેરિકનો માટે ઘર ખરીદવું વધુ મોંઘું બની ગયું છે. ‘મોર્ગેજ બેંકર્સ એસોસિએશન’ (MBA)ના અહેવાલ મુજબ, 2 ઓક્ટોબરે પૂરા થયેલા સપ્તાહમાં સૌથી સામાન્ય ગણાતી 30 વર્ષીય ફિક્સ્ડ-રેટ મોર્ગેજની સરેરાશ લોન 19 બેસિસ પોઈન્ટ વધીને 7.49% થઈ ગઈ છે.
આ 7.49% નો દર નવેમ્બર 2023 પછીનો સૌથી વધુ દર છે. આ અચાનક થયેલા વધારાને કારણે ઘર ખરીદનારાઓ પર આર્થિક બોજ વધી ગયો છે, કારણ કે હવે ઘર ખરીદતી વખતે તેમને દર મહિને ઊંચા હપ્તાઓ (EMI) ચૂકવવા પડશે. આ વધારો એવી વેળાએ આવ્યો છે જ્યારે અમેરિકામાં આગામી 3 નવેમ્બરે યોજાનારી ચૂંટણીને હવે માત્ર થોડા જ અઠવાડિયા બાકી છે. આ ચૂંટણી નક્કી કરશે કે રાષ્ટ્રપતિ ડોનાલ્ડ ટ્રમ્પની રિપબ્લિકન પાર્ટી કોંગ્રેસ પર પોતાનું નિયંત્રણ જાળવી રાખવામાં સફળ રહે છે કે નહીં.
યુએસ મોર્ગેજ રેટ કેમ વધી રહ્યા છે? મુખ્ય કારણો
મોર્ગેજ રેટમાં વધારો થવાનું મુખ્ય કારણ એ છે કે યુએસ ટ્રેઝરી યીલ્ડ (ટ્રેઝરી બોન્ડ પર મળતું વ્યાજ) સતત વધી રહ્યું છે. સામાન્ય રીતે મોર્ગેજ રેટ્સ 10 વર્ષીય યુએસ ટ્રેઝરી યીલ્ડ સાથે સીધી રીતે જોડાયેલા હોય છે. સોમવારે આ યીલ્ડ વધીને 5.3% ને પાર કરી ગયું હતું, જે લગભગ 24 વર્ષમાં તેનું સૌથી ઊંચું સ્તર છે. જ્યારે ટ્રેઝરી યીલ્ડ વધે છે, ત્યારે તેની સાથે મોર્ગેજ રેટ્સ પણ સામાન્ય રીતે વધતા હોય છે.
આ ઉપરાંત, રોકાણકારોમાં એ વાતની પણ ચિંતા ફેલાયેલી છે કે વધતા તેલ (ઓઈલ)ના ભાવોને કારણે ફુગાવાનો દર ઊંચો જ રહી શકે છે. કાચા તેલના ભાવ વધવાથી ઇંધણ, પરિવહન અને અન્ય રોજિંદી ચીજવસ્તુઓ મોંઘી થઈ જાય છે, જે ફુગાવાને વધુ વેગ આપી શકે છે.
સાથે-સાથે, અમેરિકાની અર્થવ્યવસ્થા અપેક્ષા કરતાં વધુ ઝડપથી વિકાસ કરી રહી છે, જે ટ્રેઝરી યીલ્ડને ઉપર તરફ ધકેલી રહી છે. હાલમાં રોકાણકારો આર્થિક સ્થિતિની મજબૂતાઈ અને વ્યાજ દરો પર તેની શું અસરો પડશે તેનું ઝીણવટભર્યું વિશ્લેષણ કરી રહ્યા છે.
ફેબ્રુઆરીથી મોર્ગેજ રેટમાં ૧.૪ ટકાનો તીવ્ર વધારો
ગત ફેબ્રુઆરીના અંતથી અત્યાર સુધીમાં મોર્ગેજ રેટ્સમાં આશરે 1.4 ટકા જેટલો મોટો વધારો નોંધાયો છે. રોઇટર્સના અહેવાલ મુજબ, ફેબ્રુઆરીના અંતમાં ઇરાન સામે સંયુક્ત યુએસ-ઇઝરાયેલી હુમલા શરૂ થયા ત્યારથી આ વધારો જોવા મળ્યો છે, અને તે જ સમયગાળા દરમિયાન 10 વર્ષીય ટ્રેઝરી યીલ્ડમાં પણ લગભગ એટલો જ વધારો થયો છે.
અમેરિકન અર્થવ્યવસ્થા માટે ફુગાવા (Inflation) હજુ પણ એક મોટો પડકાર બનેલો છે. ફેડરલ રિઝર્વના લક્ષ્યાંક મુજબ ઓગસ્ટ મહિનામાં ફુગાવાનો દર 3.4% નોંધાયો હતો, જે ફેડરલ રિઝર્વના 2% ના નિર્ધારિત લક્ષ્યાંક કરતા ઘણો વધારે છે. ઊંચો ફુગાવાનો દર ફેડરલ રિઝર્વ માટે વ્યાજદરમાં ઘટાડો કરવાનું મુશ્કેલ બનાવે છે અને ધિરાણ ખર્ચને ઊંચો જાળવી રાખે છે.
ફેડરલ રિઝર્વના સંભવિત વ્યાજદરમાં વધારાની આશંકા
ફેડરલ રિઝર્વ આ વર્ષના અંત પહેલા વ્યાજ દરોમાં ફરીથી વધારો કરી શકે છે. ફેડની નીતિઘડવૈયાઓએ સંકેત આપ્યા છે કે તેઓ સપ્ટેમ્બરના રેટ વધારા બાદ વર્ષના અંત સુધીમાં વધુ એક વખત વ્યાજ દર વધારવા પર વિચાર કરી શકે છે. જો કે, બજારની વર્તમાન સ્થિતિ મુજબ, રોકાણકારો એવી આશા રાખી રહ્યા છે કે ઓક્ટોબરના અંતમાં યોજાનારી ફેડની બેઠકમાં વ્યાજ દરો યથાવત રાખવામાં આવશે અને તાત્કાલિક કોઈ મોટો ફેરફાર નહીં થાય.
બીજી તરફ, વધતા મોર્ગેજ રેટની સીધી અસર હોમ લોનની માંગ પર પડી રહી છે. MBAના જણાવ્યા અનુસાર, ગયા અઠવાડિયે મોર્ગેજ લોનની અરજીઓમાં અગાઉના સપ્તાહની સરખામણીએ 4.2% નો ઘટાડો થયો છે. આ સાથે રિફાઇનાન્સિંગ પ્રવૃત્તિમાં પણ ભારે ઘટાડો જોવા મળ્યો છે. વર્તમાન મોર્ગેજ દરો જોતાં, જે ઘરમાલિકો પાસે પહેલેથી જ સસ્તી લોન ઉપલબ્ધ છે, તેઓ મોંઘી લોન તરફ શિફ્ટ થવાનું કોઈ કારણ જોઈ રહ્યા નથી.
રિયલ એસ્ટેટ બજાર પર અસર અને મોંઘવારીનો માર
ઘર ખરીદવા ઈચ્છુક સંભવિત ખરીદદારો પણ હવે રિયલ એસ્ટેટ બજારમાંથી પીછેહઠ કરી રહ્યા છે. બોરોઇંગ કોસ્ટ (ધિરાણ ખર્ચ) વધવાનો સીધો અર્થ એ છે કે ખરીદદારોએ સમાન રકમની લોન માટે હવે દર મહિને વધુ નાણાં ચૂકવવા પડશે.
એમબીએના ડેપ્યુટી ચીફ ઇકોનોમિસ્ટ જોએલ કાને જણાવ્યું હતું કે વર્તમાન દરો પર કોઈ પણ ઘરમાલિક માટે રિફાઇનાન્સ કરવાનો કોઈ અર્થ બનતો નથી. તેમણે ઉમેર્યું હતું કે ધિરાણ ખર્ચમાં આવેલા આ ઉછાળાને કારણે ઘણા ખરીદદારોએ પ્રોપર્ટી ખરીદવાની યોજના હાલ પૂરતી મુલતવી રાખી છે.
અમેરિકામાં વધતો મોર્ગેજ રેટ આવાસની પરવડે તેવી ક્ષમતા (Housing Affordability) પર સવાલો ઊભા કરી રહ્યો છે. અમેરિકી નાગરિકો પહેલાથી જ મોંઘવારીનો સામનો કરી રહ્યા છે, અને તેમાં ઘરની લોન મોંઘી થવાથી તેમનો આર્થિક બોજ બેવડાઈ ગયો છે. નવેમ્બરની ચૂંટણી પહેલાં નાગરિકો માટે મોંઘવારી સૌથી મોટો મુદ્દો બની ગયો છે. તાજેતરમાં આવેલા એક જનમત સર્વેક્ષણમાં બહાર આવ્યું છે કે મતદારોની પ્રાથમિકતાઓની યાદીમાં આર્થિક મુશ્કેલીઓ મોખરે છે.
સરળ શબ્દોમાં કહીએ તો, વધતું ટ્રેઝરી યીલ્ડ, ફુગાવાની ચિંતાઓ, તેલના વધતા ભાવો અને ફેડરલ રિઝર્વ દ્વારા વ્યાજ દર વધારવાની સંભાવના જેવા પરિબળોને કારણે યુએસ હોમ લોન મોંઘી થઈ રહી છે. આના પરિણામે સામાન્ય ખરીદદારોને માસિક હપ્તાનો વધુ ભાર સહન કરવો પડી રહ્યો છે અને રિયલ એસ્ટેટ બજારમાં ધીમી ગતિ જોવા મળી રહી છે.
