BKCનું કોમર્શિયલ માર્કેટ ગરમ: જાપાનની SMBC બેંક દર મહિને આપશે ₹૩.૪૬ કરોડનું ભાડું, ૫ વર્ષ માટે લીઝ કરાર
મુંબઈનું બાંદ્રા-કુર્લા કોમ્પ્લેક્સ (BKC) દેશના અગ્રણી અને સૌથી પોશ કોમર્શિયલ તેમજ ફાઇનાન્સિયલ હબ તરીકે જાણીતું છે. ભારતની આર્થિક રાજધાની મુંબઈમાં આવેલા આ વિસ્તારમાં અવારનવાર મોટી મલ્ટીનેશનલ કંપનીઓ અને ગ્લોબલ બેંકો વચ્ચે કરોડો રૂપિયાના ઓફિસ ડીલ થતા હોય છે. તાજેતરમાં BKCમાં રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રનો વધુ એક ખૂબ જ મોટો અને ચર્ચાસ્પદ સોદો સામે આવ્યો છે.
જાપાનની બીજા નંબરની સૌથી મોટી બેંક ‘સુમિતોમો મિત્સુઈ બેંકિંગ કોર્પોરેશન’ (SMBC) દ્વારા મુંબઈના આ પ્રાઇમ લોકેશન પર આશરે ૫૦ હજાર ચોરસ ફૂટ જેટલી વિશાળ જગ્યા પાંચ વર્ષ માટે લીઝ (ભાડા) પર લેવામાં આવી છે. આ સમગ્ર લીઝ કરારની કુલ કિંમત અંદાજે ₹૧૮૯ કરોડ નક્કી કરવામાં આવી છે, જે મુંબઈના રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટની મજબૂતી અને વૈશ્વિક કંપનીઓના ભારતીય બજાર પ્રત્યેના વિશ્વાસને સ્પષ્ટપણે દર્શાવે છે.
કેવડી મોટી ઓફિસ સ્પેસ ભાડે લેવાઈ?
રજિસ્ટ્રેશન અને પ્રોપર્ટી દસ્તાવેજોમાંથી મળતી અધિકૃત વિગતો અનુસાર, જાપાનની SMBC બેંકે BKCમાં આવેલા ‘સુમિતોમો C65’ નામના અત્યાધુનિક કોમર્શિયલ બિલ્ડિંગના નવમા માળે આવેલી આખી ઓફિસ સ્પેસ લીઝ પર લીધી છે. આ ઓફિસનું કુલ ક્ષેત્રફળ ૪૯,૮૨૦ ચોરસ ફૂટ જેટલું વિશાળ છે.
અહીં નોંધનીય છે કે જે બિલ્ડિંગમાં આ સ્પેસ ભાડે લેવાઈ છે, તે બિલ્ડિંગની માલિકી ‘ગોઇસુ રિયલ્ટી પ્રાઇવેટ લિમિટેડ’ (Goisu Realty Pvt Ltd) પાસે છે. ગોઇસુ રિયલ્ટી એ જાપાનની જ જાણીતી રિયલ એસ્ટેટ કંપની ‘સુમિતોમો રિયલ્ટી એન્ડ ડેવલપમેન્ટ’ની ભારતીય શાખા છે. આ બંને વૈશ્વિક દિગ્ગજો વચ્ચેનો લીઝ એગ્રીમેન્ટ તાજેતરમાં ૬ ઓક્ટોબર ૨૦૨૬ના રોજ વિધિવત રીતે સંપન્ન થયો હતો.
માસિક ભાડું અને કરારની વાસ્તવિક ગણતરી
આ આલીશાન ઓફિસ સ્પેસ માટેનું ભાડું ₹૬૯૪ પ્રતિ ચોરસ ફૂટ પ્રતિ મહિને નક્કી કરવામાં આવ્યું છે. આ દરના આધારે ગણતરી કરીએ તો:
શરૂઆતી માસિક ભાડું: આશરે ₹૩.૪૬ કરોડ પ્રતિ મહિને.
વાર્ષિક ભાડાનો ખર્ચ: શરૂઆતી દર મુજબ એક વર્ષનું ભાડું આશરે ₹૪૧.૫ કરોડ થાય છે.
પાંચ વર્ષની કુલ ભાડા પ્રતિબદ્ધતા (Total Commitment): આશરે ₹૧૮૯ કરોડ.
ઘણા લોકોને પ્રશ્ન થાય કે વાર્ષિક ₹૪૧.૫ કરોડ લેખે ૫ વર્ષનું ભાડું ₹૨૦૭ કરોડ થવું જોઈએ, તો પછી કરારમાં ₹૧૮૯ કરોડ કેમ દર્શાવવામાં આવ્યા છે? આ તફાવત પાછળનું મુખ્ય કારણ કરારમાં સામેલ ભાડું શરૂ થવાની નિર્ધારિત તારીખ, ર Rent-Free પિરિયડ અને ભાડામાં તબક્કાવાર વધારાની વિશિષ્ટ શરતો છે.
સોદાની વિશિષ્ટ શરતો: ‘રેન્ટ-ફ્રી પિરિયડ’ અને ભાડા વધારો
આ લીઝ ડીલની સૌથી રસપ્રદ વાત એ છે કે બેંકને મકાનમાલિક તરફથી શરૂઆતના ૯ મહિના માટે ‘રેન્ટ-ફ્રી પિરિયડ’ (Rent-Free Period) એટલે કે ભાડા-મુક્ત સમયગાળો આપવામાં આવ્યો છે. આ ૯ મહિના દરમિયાન બેંકે ઓફિસનું કોઈ જ ભાડું ચૂકવવું નહીં પડે.
કરાર અનુસાર:
ભાડાની ચુકવણીની શરૂઆત: જૂન ૨૦૨૭થી થશે.
ભાડામાં વધારાની શરત (Escalation Clause): દર ત્રણ વર્ષ પૂર્ણ થયા બાદ ભાડામાં ૧૫ ટકાનો વધારો કરવાનો સ્વીકાર કરાયો છે.
આ શરતોને કારણે ભવિષ્યમાં બેંકના ભાડાના ખર્ચમાં વધારો થશે, પરંતુ શરૂઆતના સમયગાળામાં રિન્યુએશન અને ઓફિસ સેટઅપ માટે બેંકને મોટી રાહત મળી રહેશે.
BKCનું કોમર્શિયલ માર્કેટ અને ભૂતકાળના મોટા સોદા
મુંબઈનું બાંદ્રા-કુર્લા કોમ્પ્લેક્સ માત્ર ભારતમાં જ નહીં પરંતુ દક્ષિણ એશિયામાં સૌથી મોંઘા અને વ્યવસ્થિત કોમર્શિયલ વિસ્તારોમાં ગણાય છે. અહીં વિશ્વની અગ્રણી બેંકો, મલ્ટીનેશનલ કોર્પોરેટ્સ, આઈટી કંપનીઓ અને ભારતીય નાણાકીય સંસ્થાઓના મુખ્ય મથકો આવેલા છે. આ જ કારણે BKCમાં પ્રીમિયમ ગ્રેડ-એ ઓફિસ સ્પેસની માંગ હંમેશા ઊંચી રહે છે.
ગોઇસુ રિયલ્ટીના આ કમર્શિયલ પ્રોજેક્ટમાં અગાઉ પણ આવા મોટા સોદા થઈ ચૂક્યા છે. વર્ષ ૨૦૨૫માં વૈશ્વિક ફાઇનાન્સિયલ દિગ્ગજ ‘જેપી મોર્ગન’ (JPMorgan) એ પણ આ જ કમર્શિયલ પ્રોજેક્ટમાં આશરે ૧.૧૬ લાખ ચોરસ ફૂટ જેટલી વિશાળ જગ્યા લીઝ પર લીધી હતી. તે સમયે જેપી મોર્ગનનો માસિક ભાડાનો ખર્ચ આશરે ₹૬.૯૧ કરોડ જેટલો હતો.
શું મુંબઈમાં બેંકની નવી બ્રાન્ચ ખુલશે?
SMBC બેંકના આટલા મોટા સોદા બાદ એવી અફવાઓ પણ વહેતી થઈ હતી કે બેંક મુંબઈમાં પોતાની કોઈ નવી મુખ્ય શાખા ખોલી રહી છે. પરંતુ વાસ્તવિકતા એ છે કે SMBC બેંક ભારતમાં વર્ષોથી કાર્યરત છે.
બેંકની અધિકૃત વેબસાઈટ પર આપેલી માહિતી મુજબ, મુંબઈમાં તેમની પ્રથમ બ્રાન્ચ માર્ચ ૨૦૧૭માં જ સ્થપાઈ ચૂકી હતી. તેથી, ₹૧૮૯ કરોડનો આ સોદો કોઈ નવી બ્રાન્ચના આગમનની પુષ્ટિ કરતો નથી, પરંતુ બેંકના ભારતમાં થઈ રહેલા કારોબારી વિસ્તાર, કર્મચારીઓની વધતી સંખ્યા અને ભવિષ્યની કામગીરીને પહોંચી વળવા માટે વિશાળ કમર્શિયલ જગ્યાની જરૂરિયાતને દર્શાવે છે.
