ભાડા કરારનો આ કાયદો વાંચીને તમે પણ કહેશો – ‘સારું થયું વહેલા ખબર પડી ગઈ!’
શું તમે પણ ભાડાના મકાનમાં રહો છો અને દર મહિને નિયમિત ભાડું ચૂકવો છો? જો હા, તો તમે ક્યારેય એ વાત પર ધ્યાન આપ્યું છે કે તમારા ઘરનો રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ (ભાડા કરાર) હંમેશા ૧૧ મહિનાનો જ કેમ હોય છે? ઘણા લોકોને ૧૧ મહિનાનો એગ્રીમેન્ટ જોઈને એવો ડર પણ લાગે છે કે, આ સમય પૂરો થતાં જ ક્યાંક ઘર ખાલી તો નહીં કરવું પડે ને? જો આવા સવાલો તમારા મનમાં પણ આવતા હોય, તો આ માહિતી ખાસ તમારા માટે જ છે.
જ્યારે પણ આપણે કોઈ નવું ઘર ભાડે રાખવાનું નક્કી કરીએ છીએ, ત્યારે બધી વાત પાકી થતાં જ મકાનમાલિક સૌથી પહેલા રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ બનાવવાની વાત કરે છે. ભલે આપણો પ્લાન ત્યાં વર્ષો સુધી રહેવાનો હોય, પણ કાગળ પર તો એ મુદ્દત ૧૧ મહિનાની જ લખવામાં આવે છે. દેશભરમાં ચાલતા આ રસપ્રદ ટ્રેન્ડ પાછળનું અસલી કારણ શું છે, ચાલો આપણે ખૂબ જ સરળ ભાષામાં ૭ મહત્વના પ્રશ્નો દ્વારા સમજીએ.
૧. ઘર ભાડે લેતી વખતે રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ કેમ જરૂરી છે?
રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ એ મકાનમાલિક અને ભાડૂઆત વચ્ચે થતો એક અત્યંત મહત્વનો કાનૂની દસ્તાવેજ છે. આ કરારમાં દર મહિને ચૂકવવાનું ભાડું, મકાનમાં રહેવા માટેની જરૂરી શરતો, એડવાન્સ ડિપોઝિટની રકમ અને ઘરમાં મળતી સગવડો જેવી તમામ બાબતો સ્પષ્ટપણે લખેલી હોય છે.
આ એગ્રીમેન્ટ એટલા માટે જરૂરી છે જેથી મકાનમાલિકને ખાતરી રહે કે તેની મિલકતનો કોઈ ખોટો ઉપયોગ નહીં થાય. બીજી તરફ, ભાડૂઆત પાસે પણ એક પુરાવો રહે છે કે તેની પાસેથી નક્કી કર્યા વગર વધારે ભાડું વસૂલ કરી શકાય નહીં. ભવિષ્યમાં જો બંને પક્ષો વચ્ચે કોઈ અણબનાવ કે વિવાદ થાય, તો આ એગ્રીમેન્ટ દ્વારા કાનૂની રીતે મામલો ઉકેલી શકાય છે.
૨. ૧૧ મહિનાનો જ કેમ રાખવામાં આવે છે ભાડા કરાર?
આની પાછળ ભારતનો એક ચોક્કસ કાયદો કામ કરે છે. ભારતીય કાયદા (Registration Act, 1908) મુજબ, જો કોઈ ભાડા કરાર ૧૨ મહિના અથવા તેનાથી વધુ સમય માટે કરવામાં આવે, તો તેને સબ-રજિસ્ટ્રાર ઓફિસમાં જઈને રજિસ્ટર્ડ કરાવવો કાનૂની રીતે ફરજિયાત બની જાય છે.
હવે જો એગ્રીમેન્ટ રજિસ્ટર્ડ કરાવવો પડે, તો તેના પર મોટી રકમની સ્ટેમ્પ ડ્યુટી (Stamp Duty) અને રજિસ્ટ્રેશન ફી ચૂકવવી પડે છે. આ સરકારી ખર્ચ અને કાગળિયાની લાંબી પ્રોસેસમાંથી બચવા માટે જ મકાનમાલિક અને ભાડૂઆત બંનેની સહમતિથી ૧૧ મહિનાનો એગ્રીમેન્ટ બનાવવામાં આવે છે. આ એક નાનકડી કાનૂની છટકબારી છે જે બંનેના પૈસા અને સમય બચાવે છે.
૩. ૧૧ મહિનાનો એગ્રીમેન્ટ બનાવવામાં કેટલો ખર્ચ થાય છે?
૧૧ મહિનાનો ભાડા કરાર બનાવવો આર્થિક રીતે ખૂબ જ સસ્તો અને સરળ છે. આ એગ્રીમેન્ટ સામાન્ય રીતે ફક્ત ₹૧૦૦ કે ₹૫૦૦ના સ્ટેમ્પ પેપર પર નોટરી (Notary) કરાવીને સરળતાથી તૈયાર થઈ જાય છે. આના માટે કોઈ સરકારી કચેરીઓના ચક્કર કાપવા પડતા નથી કે લાંબી લાઈનોમાં ઊભા રહેવું પડતું નથી. વકીલ કે નોટરી કરનાર વ્યક્તિ પાસે જઈને અડધા કલાકમાં જ આ કામ પતી જાય છે, તેથી જ આ પદ્ધતિ દેશભરમાં સૌથી વધુ લોકપ્રિય છે.
૪. નોટરી કરેલો ૧૧ મહિનાનો એગ્રીમેન્ટ કાનૂની રીતે કેટલો માન્ય છે?
ઘણા લોકોના મનમાં એવી શંકા હોય છે કે જો આ એગ્રીમેન્ટ સરકારી સબ-રજિસ્ટ્રાર ઓફિસમાં રજિસ્ટર્ડ નથી થયો, તો તેની કોઈ કિંમત નહીં હોય. પરંતુ આ માન્યતા બિલકુલ ખોટી છે.
કાનૂનની નજરમાં ૧૧ મહિનાનો નોટરી કરેલો એગ્રીમેન્ટ પણ સંપૂર્ણપણે માન્ય અને કાયદેસર ગણાય છે. જો ભવિષ્યમાં ભાડૂઆત અને મકાનમાલિક વચ્ચે કોઈ મોટો વિવાદ થાય અને મામલો કોર્ટ સુધી પહોંચે, તો આ નોટરી કરેલા દસ્તાવેજને અદાલતમાં પુરાવા (Evidence) તરીકે રજૂ કરી શકાય છે. અદાલત તેને સ્વીકારે છે.
૫. શું રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ માત્ર ૧૧ મહિનાનો જ બની શકે?
ના, એવું બિલકુલ નથી કે એગ્રીમેન્ટ માત્ર ૧૧ મહિનાનો જ બની શકે. કાયદો તમને લાંબા સમય માટેનો એગ્રીમેન્ટ બનાવવાની પણ છૂટ આપે છે. જો મકાનમાલિક અને ભાડૂઆત બંને તૈયાર હોય, તો ૩ વર્ષ, ૫ વર્ષ કે તેનાથી વધુ સમય માટે પણ ભાડા કરાર થઈ શકે છે. બસ શરત એટલી જ કે, આ સ્થિતિમાં તમારે કાયદા મુજબ જરૂરી સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન ફી સરકારી તિજોરીમાં જમા કરાવીને તેને સબ-રજિસ્ટ્રાર ઓફિસમાં પ્રોપર રજિસ્ટર્ડ કરાવવો પડશે.
૬. એગ્રીમેન્ટની મુદ્દત પૂરી થતાં જ શું ઘર ખાલી કરવું પડે?
૧૧ મહિના પૂરા થવાનો અર્થ એવો બિલકુલ નથી કે તમારે તરત જ બેગ ભરીને ઘર ખાલી કરી દેવું પડશે. જો બંને પક્ષો વચ્ચે સંબંધો સારા હોય અને ભાડૂઆત આગળ પણ તે જ ઘરમાં રહેવા માંગતો હોય, તો જૂનો એગ્રીમેન્ટ પૂરો થતાં જ નવો ૧૧ મહિનાનો એગ્રીમેન્ટ ફરીથી રિન્યૂ (Renew) કરી શકાય છે. હા, જો મકાનમાલિકને કોઈ અંગત કારણોસર ઘર ખાલી કરાવવું હોય અથવા ભાડૂઆતને જ બીજે ક્યાંક શિફ્ટ થવું હોય, તો જ એગ્રીમેન્ટ પૂરો થતાં ઘર ખાલી કરવામાં આવે છે.
૭. ૧૧ મહિના પછી ભાડામાં કેટલો વધારો થઈ શકે?
દર ૧૧ મહિના પછી ભાડું વધારવું જ પડશે એવો કોઈ કડક નિયમ નથી. ભાડું વધશે કે નહીં અને કેટલું વધશે, તેનો સંપૂર્ણ આધાર એગ્રીમેન્ટ કરતી વખતે નક્કી થયેલી શરતો અને તે રાજ્યના રજિસ્ટ્રેશનના નિયમો પર રહેલો છે.
સામાન્ય રીતે ભારતીય માર્કેટના ટ્રેન્ડ મુજબ, દર વર્ષે કે દર ૧૧ મહિને ભાડામાં ૮% થી ૧૦% નો વધારો કરવાની પ્રથા છે, જેથી ભાડૂઆત પર અચાનક મોટો આર્થિક બોજ ના આવે. જો મકાનમાલિક અને ભાડૂઆત વચ્ચે પરસ્પર સમજૂતી હોય, તો ભાડું યથાવત પણ રાખી શકાય છે. મોટેભાગે મકાનમાલિકો મોંઘવારી અને આસપાસના વિસ્તારના માર્કેટ રેટને ધ્યાનમાં રાખીને જ ભાડામાં યોગ્ય વધારો કરતા હોય છે.
