ફ્લેટ રેટ કે રિડ્યુસિંગ બેલેન્સ? હોમ લોન લેતા પહેલાં વ્યાજ ગણતરીની આ રમત સમજી લો, લાખોની થશે બચત
પોતાના સપનાનું ઘર ખરીદવું એ દરેક સામાન્ય માણસના જીવનનું સૌથી મોટું લક્ષ્ય અને મૂડીરોકાણ હોય છે. આજના સમયમાં ઘર ખરીદવા માટે મોટાભાગના લોકો હોમ લોનનો આશરો લે છે. પરંતુ જ્યારે પણ આપણે બેંકમાં લોનની પૂછપરછ માટે જઈએ છીએ, ત્યારે આપણું ધ્યાન માત્ર વ્યાજના આંકડા (જેમ કે ૮.૫% કે ૯%) પર જ અટકી જાય છે. વાસ્તવમાં, વ્યાજના દર કરતાં પણ વધુ મહત્વની બાબત એ છે કે બેંક તે વ્યાજની ગણતરી કઈ પદ્ધતિથી કરી રહી છે. હોમ લોન માર્કેટમાં વ્યાજ ગણવાની બે મુખ્ય રીતો છે: ફ્લેટ વ્યાજ દર (Flat Interest Rate) અને રિડ્યુસિંગ બેલેન્સ દર (Reducing Balance Rate). આ બંને વચ્ચેનો તફાવત ન સમજવાના કારણે ઘણા ગ્રાહકો લાંબા ગાળે લાખો રૂપિયાનું નુકસાન કરી બેસે છે.
રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં તેજીની સાથે હોમ લોન લેનારા ગ્રાહકોની સંખ્યામાં પણ ભારે ઉછાળો જોવા મળી રહ્યો છે. નવું મકાન ખરીદતી વખતે સામાન્ય રીતે લોકો પ્રોપર્ટીના લોકેશન, બિલ્ડરની વિશ્વસનીયતા અને બેંકના વ્યાજ દરની જ તપાસ કરે છે. પરંતુ નાણાકીય નિષ્ણાતો ચેતવણી આપે છે કે લોનના દસ્તાવેજો પર સહી કરતાં પહેલાં વ્યાજની ગણતરી કઈ પદ્ધતિથી થવાની છે તે જાણવું અત્યંત અનિવાર્ય છે. ફ્લેટ અને રિડ્યુસિંગ બેલેન્સ આ બંને એવી પદ્ધતિઓ છે જે નક્કી કરે છે કે તમે લોનની મુદત પૂરી થતાં સુધીમાં બેંકને કુલ કેટલા રૂપિયા વ્યાજ પેટે ચૂકવશો. ચાલો આ બંને પદ્ધતિઓને સરળ શબ્દોમાં સમજીએ જેથી કરીને તમે તમારા ખિસ્સા પર પડનારો બિનજરૂરી બોજ અટકાવી શકો.
ફ્લેટ વ્યાજ દર (Flat Interest Rate): દેખાવમાં સરળ પણ ખિસ્સા પર ભારે
સૌ પ્રથમ ફ્લેટ વ્યાજ દરની વાત કરીએ તો આ પદ્ધતિ સમજવામાં ખૂબ જ સરળ છે. આ વ્યવસ્થામાં બેંક લોનની શરૂઆતથી લઈને તેની છેલ્લી મુદત સુધી, મૂળ લોનની રકમ (Principal Amount) પર જ વ્યાજની ગણતરી ચાલુ રાખે છે. આનો અર્થ એ થયો કે તમે દર મહિને નિયમિત ઇએમઆઇ (EMI) ભરીને લોનનો એક મોટો હિસ્સો ચૂકવી દીધો હોય, છતાં પણ બેંક બાકી બચેલી રકમ પર વ્યાજ ગણવાને બદલે પહેલા દિવસે તમે જેટલી લોન લીધી હતી, તે આખેઆખી રકમ પર જ વ્યાજ વસૂલવાનું ચાલુ રાખે છે.
આ પદ્ધતિનો એકમાત્ર ફાયદો એ છે કે તેમાં ગણતરી બહુ સીધી હોય છે, જેથી ગ્રાહક પોતાની કુલ ચૂકવણીનો અંદાજ સરળતાથી લગાવી શકે છે. પરંતુ આ સુવિધા પાછળ એક મોટું નુકસાન છુપાયેલું છે. ભલે તેનો વ્યાજ દર શરૂઆતમાં ઓછો દેખાતો હોય, પણ લાંબા ગાળે આ પદ્ધતિ ગ્રાહકના કુલ વ્યાજના ખર્ચમાં મોટો વધારો કરી દે છે, જે આર્થિક દ્રષ્ટિએ નુકસાનકારક સાબિત થાય છે.
રિડ્યુસિંગ બેલેન્સ દર (Reducing Balance Method): જેમ સમય જશે તેમ વ્યાજ ઘટશે
બીજી તરફ, રિડ્યુસિંગ બેલેન્સ અથવા ઘટતા વ્યાજ દરની પદ્ધતિ બહુ જ વૈજ્ઞાનિક અને ગ્રાહકલક્ષી છે. આ પદ્ધતિમાં વ્યાજની ગણતરી દર મહિને બાકી રહેતી લોનની રકમ (Outstanding Balance) પર કરવામાં આવે છે. જ્યારે તમે દર મહિને તમારો નિયમિત EMI ચૂકવો છો, ત્યારે તે રકમમાંથી એક હિસ્સો વ્યાજ પેટે કપાય છે અને બાકીનો હિસ્સો મૂળ મુદ્દલ રકમમાંથી ઓછો થઈ જાય છે. આગામી મહિને બેંક તમારી ઘટેલી મુદ્દલ રકમ પર જ નવું વ્યાજ ગણે છે.
આ વ્યવસ્થામાં ભલે તમારી માસિક EMI ની કુલ રકમ દર મહિને સમાન રહેતી હોય, પરંતુ તેની અંદર રહેલો વ્યાજ અને મુદ્દલનો ગુણોત્તર સતત બદલાતો રહે છે. લોનની શરૂઆતના વર્ષોમાં EMI માં વ્યાજનો ભાગ મોટો હોય છે અને મુદ્દલ ઓછી કપાતી હોય છે, પરંતુ જેમ-જેમ સમય પસાર થાય છે તેમ-જેમ વ્યાજનો ભાગ ઘટતો જાય છે અને મૂળ મુદ્દલ ઝડપથી ચૂકવાતી જાય છે. આના કારણે લાંબા ગાળે વ્યાજનો મોટો બોજ આપોઆપ હળવો થઈ જાય છે.
હોમ લોન માટે કયો વિકલ્પ સૌથી શ્રેષ્ઠ અને સસ્તો?
જો આપણે ટૂંકા ગાળાની અથવા નાની રકમની લોન (જેમ કે ૧ થી ૨ વર્ષની કન્ઝ્યુમર ડ્યુરેબલ લોન અથવા મોબાઈલ લોન) લેતા હોઈએ, તો ફ્લેટ રેટ અને રિડ્યુસિંગ રેટ વચ્ચેનો નાણાકીય તફાવત બહુ મોટો લાગતો નથી. પરંતુ જ્યારે વાત હોમ લોનની હોય, જ્યાં લોનની રકમ લાખો-કરોડોમાં હોય છે અને તેની મુદત ૧૫ થી ૩૦ વર્ષ જેટલી લાંબી હોય છે, ત્યારે આ તફાવત આકાશ-પાતાળ જેટલો મોટો થઈ જાય છે.
નાણાકીય સલાહકારોના મતે, જો તમારો મુખ્ય ઉદ્દેશ્ય લોન પાછળ થતો કુલ ખર્ચ ઘટાડવાનો અને વ્યાજની બચત કરવાનો હોય, તો ‘રિડ્યુસિંગ બેલેન્સ વ્યાજ દર’ જ હંમેશાં સૌથી વધુ ખર્ચ-અસરકારક, પારદર્શક અને નફાકારક વિકલ્પ સાબિત થાય છે. આ પદ્ધતિમાં તમે માત્ર એટલી જ રકમ પર વ્યાજ આપો છો જે ખરેખર તમારા તરફથી ચૂકવવાની બાકી છે. આથી જ, બંને પદ્ધતિમાં વ્યાજનો આંકડો સમાન હોવા છતાં, રિડ્યુસિંગ રેટ વાળી હોમ લોન લાંબા ગાળે તમારા લાખો રૂપિયા બચાવી શકે છે. કોઈપણ બેંકમાં લોન મંજૂર કરાવતા પહેલાં તેના નિયમો અને શરતો ધ્યાનથી વાંચો અને રિડ્યુસિંગ બેલેન્સનો જ આગ્રહ રાખો.
