બીજાના નામે ઘર ખરીદવું પડી શકે છે ભારે! મિલકત જપ્ત થવાનું પણ જોખમ
પત્ની, બાળકો, માતા-પિતા કે ભાઈ-બહેનના નામે ઘર કે મિલકત ખરીદવી એ પારિવારિક સંપત્તિના સંચાલન માટે ઘણા લોકોને ખૂબ જ સરળ અને સુવિધાજનક રસ્તો લાગે છે. પરંતુ, જ્યારે મિલકતના દસ્તાવેજોમાં જે વ્યક્તિનું નામ નોંધાયેલું છે તેની પાસે આ ખરીદી કરવા માટે પૂરતી સ્વતંત્ર આવક ન હોય, ત્યારે આ વ્યવહાર આવકવેરા વિભાગ (Income Tax Department) ની રડાર પર આવી શકે છે. આવા કિસ્સાઓમાં સૌથી મહત્વના પ્રશ્નો એ ઊભા થાય છે કે ખરીદી માટેના પૈસા ક્યાંથી આવ્યા, મિલકતનો વાસ્તવિક માલિક કોણ છે અને શું આ નાણાકીય વ્યવસ્થાને કાયદેસર રીતે સાબિત કરી શકાય છે?
માત્ર પારિવારિક સંબંધ હોવાથી આવી ખરીદી આપોઆપ ગેરકાયદેસર બની જતી નથી. પરંતુ, ખરીદદારોએ એક વાસ્તવિક ભેટ (Gift), લોન, સંયુક્ત માલિકી (Joint Ownership) અને ‘બેનામી વ્યવહાર’ (Benami Transaction) વચ્ચેનો સ્પષ્ટ તફાવત સમજવો અત્યંત જરૂરી છે. જો ભંડોળનો સ્ત્રોત સમજાવી ન શકાય અથવા નોંધાયેલ માલિકી વાસ્તવિક વ્યવસ્થાને પ્રતિબિંબિત ન કરતી હોય, તો આવા સોદાના કારણે ભારે ટેક્સ ડિમાન્ડ, દંડ અને મિલકત જપ્ત થવા સુધીની ગંભીર કાર્યવાહી થઈ શકે છે.
પરિવારજનના નામે મિલકત ખરીદવાથી ક્યારે આવકવેરા વિભાગની તપાસ થઈ શકે?
જ્યારે એક વ્યક્તિ મિલકત ખરીદવા માટે પૈસા ચૂકવે છે, પરંતુ વેચાણ દસ્તાવેજ (Sale Deed) અન્ય કોઈ વ્યક્તિના નામે નોંધાય છે, ત્યારે સરકારી અધિકારીઓ નાણાંના સ્ત્રોત અને વાસ્તવિક માલિકીની તપાસ કરી શકે છે. ઉદાહરણ તરીકે, જો કોઈ વ્યક્તિ પોતાના માતા-પિતાના નામે ₹૧ કરોડની મિલકત ખરીદે છે, પરંતુ માતા-પિતા પાસે આ રોકાણને સમજાવવા માટે કોઈ સ્વતંત્ર આવક કે આર્થિક સ્ત્રોત નથી, તો આવકવેરા વિભાગ આ વ્યવહારની સંપૂર્ણ વિગતો માંગી શકે છે.
આ તપાસ દરમિયાન અધિકારીઓ બેંક સ્ટેટમેન્ટ, આવકના રેકોર્ડ, ખરીદદારની આર્થિક ક્ષમતા અને મિલકત કયા સંજોગોમાં ખરીદવામાં આવી તેની ઝીણવટભરી તપાસ કરે છે. આ ઉપરાંત, મિલકત પર વાસ્તવિક નિયંત્રણ કોનું છે, તેમાંથી મળતી ભાડાની આવક કોણ મેળવે છે અને તેના આર્થિક લાભો કોણ ભોગવે છે તે પણ જોવામાં આવે છે.
એકોર્ડ જ્યુરિસ (Accord Juris) ના મેનેજિંગ પાર્ટનર અલય રઝવી જણાવે છે કે, “બેનામી ટ્રાન્ઝેક્શન્સ (પ્રોહિબિશન) એક્ટ, ૧૯૮૮ એવા વ્યવહારો પર પ્રતિબંધ મૂકે છે જ્યાં મિલકત એક વ્યક્તિના નામે હોય પરંતુ તેની ચૂકવણી અન્ય કોઈએ કરી હોય. જ્યાં પૈસાનો સ્ત્રોત અસ્પષ્ટ હોય, રોકડમાં ચૂકવણી થઈ હોય, ત્રીજા પક્ષ દ્વારા નાણાં ફેરવવામાં આવ્યા હોય અથવા વાસ્તવિક ખરીદદાર જ મિલકતનો કબજો અને ભાડાની આવક રાખતો હોય ત્યાં તપાસ થવાની શક્યતા વધી જાય છે. પારિવારિક સંબંધ પોતે ગેરકાયદેસર નથી, પરંતુ તે કાયદાકીય કાર્યવાહી સામે કોઈ સુરક્ષા કવચ પણ આપતો નથી.”
પત્ની, માતા-પિતા કે બાળકોના નામે મિલકત ખરીદવાના નિયમો શું છે?
કોઈપણ વ્યક્તિ મિલકત ખરીદવા માટે પરિવારના સભ્યને પૈસા આપી શકે છે, પરંતુ તે નાણાકીય વ્યવસ્થાનું સ્વરૂપ કાયદેસર રીતે સ્પષ્ટ હોવું જોઈએ:
ભેટ (Gift) તરીકે નાણાં આપવા: જો પૈસા ભેટ તરીકે ટ્રાન્સફર કરવામાં આવી રહ્યા હોય, તો તેની સાથે યોગ્ય દસ્તાવેજો હોવા જોઈએ, જેમાં ગિફ્ટ ડીડ, બેંક સ્ટેટમેન્ટ અને દાતાની આવકના સ્ત્રોતના પુરાવા સામેલ હોય. આવકવેરા કાયદાની કલમ 56(2)(x) હેઠળ પતિ/પત્ની, માતા-પિતા, બાળકો અને ભાઈ-બહેન જેવા ચોક્કસ નજીકના સંબંધીઓ પાસેથી મળેલી ભેટ સામાન્ય રીતે કરમુક્ત હોય છે.
લોન (Loan) તરીકે નાણાં આપવા: જો પૈસા લોન તરીકે આપવામાં આવ્યા હોય, તો બંને પક્ષોએ લેખિત લોન કરાર કરવો જોઈએ, જેમાં રકમ, પરત ચૂકવણીની શરતો અને અન્ય નિયમો સ્પષ્ટ લખેલા હોય. લોનની પરત ચૂકવણી પણ બેંકિંગ ચેનલ દ્વારા જ થવી જોઈએ.
સંયુક્ત માલિકી (Joint Ownership): જો બંને વ્યક્તિઓ મિલકતના માલિક બનવા માંગતા હોય, તો વેચાણ દસ્તાવેજ અને રજિસ્ટ્રેશન પેપર્સમાં સંયુક્ત માલિકીનો ઉલ્લેખ હોવો જોઈએ અને બંનેના નાણાકીય યોગદાનનો હિસાબ દસ્તાવેજોમાં સ્પષ્ટ હોવો જોઈએ. જોકે, માત્ર નામ જોડી દેવાથી બેનામી કાયદાથી સંપૂર્ણ બચી શકાતું નથી.
પારિવારિક ખરીદી ક્યારે ‘બેનામી વ્યવહાર’ ગણાઈ શકે?
બેનામી પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝેક્શન્સ એક્ટ, ૧૯૮૮ હેઠળ, અમુક ચોક્કસ અપવાદોને બાદ કરતાં, જો એક વ્યક્તિ પૈસા ચૂકવે અને બીજાના નામે મિલકત લેવામાં આવે તો તે બેનામી ગણાય છે. કાયદો અમુક મર્યાદિત અપવાદોને માન્ય રાખે છે, જેમ કે વ્યક્તિ પોતાની કાયદેસરની જાણીતી આવકમાંથી પત્ની કે બાળકોના નામે મિલકત ખરીદે, અથવા હિન્દુ અવિભક્ત પરિવાર (HUF) ની મિલકત હોય.
જોકે, આ અપવાદો કોઈપણ સંબંધીના નામે મિલકત ખરીદવાની છૂટ આપતા નથી. જો NRI, OCI કે વિદેશી નાગરિકો સામેલ હોય તો FEMA અને RBI ના અલગ નિયમો લાગુ પડે છે. જો નોંધાયેલ માલિક જ વાસ્તવિક માલિક હોય, તેણે પોતાનું યોગદાન આપ્યું હોય અથવા કાયદેસરના ગિફ્ટ ડીડ, વારસાઈ કે લોન દ્વારા મિલકત મેળવી હોય, તો જ તે વ્યવસ્થા કાયદેસર ગણાય છે.
જો ભંડોળનો સ્ત્રોત સમજાવી ન શકાય તો શું પરિણામ આવે?
અસ્પષ્ટ મિલકત રોકાણના ગંભીર પરિણામો આવી શકે છે:
કલમ ૬૯ હેઠળ ટેક્સ અને દંડ: આવકવેરા કાયદાની કલમ ૬૯ મુજબ, જો કરદાતા રોકાણનો સ્ત્રોત સંતોષકારક રીતે સમજાવી ન શકે, તો તે મિલકતની કિંમતને તે નાણાકીય વર્ષની ‘અઘોષિત આવક’ ગણીને તેના પર ભારે ટેક્સ, વ્યાજ અને દંડ વસૂલવામાં આવે છે.
મિલકત જપ્તી અને સજા: જો વ્યવહાર બેનામી સાબિત થાય, તો બેનામી કાયદા હેઠળ મિલકત ટાંચમાં લઈ જપ્ત કરવામાં આવે છે અને સંડોવાયેલા લોકો સામે દંડ તથા ફોજદારી કાર્યવાહી થઈ શકે છે.
આવકનું ક્લબિંગ (Clubbing of Income): આવકવેરાની કલમ ૬૪ મુજબ, યોગ્ય વળતર વિના પત્ની કે સગીર બાળકના નામે ટ્રાન્સફર કરેલી મિલકતમાંથી થતી આવક (જેમ કે ભાડું) મૂળ ખરીદદારની આવકમાં ઉમેરીને તેના પર ટેક્સ ગણવામાં આવે છે.
ટેક્સ નોટિસ અને કાનૂની વિવાદોથી બચવા ખરીદદારોએ શું સાવચેતી રાખવી?
બોમ્બે હાઈકોર્ટના એડવોકેટ ગૌતમ એસ. ઠક્કરના જણાવ્યા મુજબ, ખરીદદારોએ મિલકત ખરીદવા માટે વપરાયેલા નાણાંના સ્ત્રોત અને તેની હેરફેરનો સંપૂર્ણ રેકોર્ડ જાળવી રાખવો જોઈએ. ચૂકવણી હંમેશા રોકડને બદલે બેંકિંગ ચેનલ (ચેક, RTGS, NEFT) દ્વારા જ કરવી જોઈએ. જો પૈસા ભેટ કે લોન તરીકે અપાયા હોય તો ગિફ્ટ ડીડ કે લોન એગ્રીમેન્ટ અચૂક બનાવવો. આ ઉપરાંત, વેચાણ કરાર, પેમેન્ટની રસીદો, રજિસ્ટ્રેશન દસ્તાવેજો અને ઇન્કમ ટેક્સ રિટર્નના રેકોર્ડ સુરક્ષિત રાખવા જોઈએ. ટૂંકમાં, નાણાંનો સ્ત્રોત અને દસ્તાવેજી માલિકી વચ્ચે સંપૂર્ણ પારદર્શિતા રાખવાથી ભવિષ્યની ટેક્સ નોટિસો અને પારિવારિક વિવાદોથી બચી શકાય છે.
